Critères d’habitabilité des logements : des textes réglementaires codifiés ont été annulés !
Pour le décret du 29‑7‑2023…
Décret du 29‑7‑2023 : rappel. Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 19e année n° 13, p. 5) , un décret 2023-695 du 29‑7‑2023 (JO 30‑7‑2023) est venu créer de nouveaux textes dans la partie réglementaire du Code de la santé publique (CSP) concernant la réglementation sanitaire (hygiène, salubrité) applicable pour des locaux d’habitation (CSP art. R 1331-17 et s.) .
Caractéristiques des locaux. Le décret du 29‑7‑2023 est notamment venu créer une sous-section dans le CSP consacrée aux «caractéristiques des locaux propres à l’habitation» . Les textes créés ont fixé des règles à prendre en compte pour apprécier si des locaux peuvent (ou non) être mis à disposition aux fins d’habitation, notamment en location (A&C Immobilier 19e année, n° 15, p. 4) . Ces règles portent sur la hauteur sous plafond, la surface, l’éclairement ou encore la configuration des lieux. Des conditions ont été fixées pour la mise à disposition aux fins d’habitation d’un sous-sol ou de combles (CSP art. R 1331-17 à R 1331-23) .
Une annulation à prendre en compte…
Vous avez dit «annulation» ? Par un arrêt rendu le 29‑8‑2024, le Conseil d’État a fait partiellement droit à une demande d’annulation du décret du 29-7-2023, ceci sans «limiter dans le temps les effets de cette annulation»(CE 29‑8‑2024 n° 488640, JO 3‑9‑2024) . En faisant simple, cette annulation, avec effet immédiat, a été justifiée par l’absence de consultation du Haut conseil de la santé publique (HCSP) avant la publication du projet définitif du décret.
Portée de l’annulation. Le Conseil d’État a annulé (uniquement) la sous-section précitée du CSP (CSP art. R 1331-17 à R 1331-23) . Les autres textes créés par le décret du 29‑7‑2023 (conditions de salubrité) restent applicables (notice). Notons que les règles fixées par le décret 2002-120 du 30‑1‑2002 sur la décence, ou en matière de colocation avec baux multiples (loi 6‑7‑1989 8-1 II.) restent également toujours applicables (location de logement).
Incidence de l’annulation. En droit, il revient donc aux pouvoirs publics de se remettre à l’ouvrage et de publier un nouveau décret. Notons que le Haut Comité pour le Droit au Logement (HCDL) a appelé de ses vœux une révision globale du décret du 29‑7‑2023 (HCDL, avis du 8‑3‑2024) . En attendant un nouveau décret, il convient de prendre en compte les (anciennes) règles fixées, dans chaque département, par l’arrêté préfectoral portant sur le règlement sanitaire départemental (RSD) (cf. note Dila du 5‑9‑2024) . Un RSD peut comporter des règles spécifiques sur la hauteur sous plafond à respecter (voire la surface minimale). Les RSD sont disponibles sur les sites des préfectures (voire des agences régionales de santé - ARS).
En location et en vente
En location. La prudence est de mise côté bailleurs, mais aussi mandataires, pour la mise en location de locaux «atypiques», notamment de faible hauteur ou volume, en tant que logements. Rappelons qu’un commissaire de justice peut, au besoin, établir un «certificat de conformité locative» ( https://legalpreuve.fr ). Côté agent immobilier et ADB, veillez impérativement à ne pas mettre en location des locaux frappés d’un arrêté municipal/préfectoral avec une interdiction temporaire/définitive d’habiter, sous peine de risquer une lourde amende administrative (loi Hoguet art. 17-1) .
En vente. La rigueur est aussi de mise pour rédiger des actes de vente de biens concernés (désignation d’un bien, affectation d’un sous-sol ou de combles, etc.). Dans les actes de vente, mais aussi des annonces, prohibez des mentions du type combles ou sous-sol «habitables», sans certitude à ce sujet.
Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 13.
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