BAIL D’HABITATION - LOCAUX LOUÉS - 16.10.2023

Louer un petit logement et/ou de faible hauteur : possible ?

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 19e année, n° 13, p. 5), un décret 2023-695 du 29‑7‑2023 a inséré de nouveaux textes dans le Code de la santé publique (CSP), fixant des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité pour les locaux d’habitation. Certains de ces textes, entrés en vigueur le 1‑10‑2023, sont à prendre en compte concernant certaines caractéristiques à respecter (hauteur, surface, volume, configuration) pour pouvoir louer des locaux en tant que logement.

Ce qu’il faut prendre en compte

Pour la hauteur minimale... Un texte précise que sont «par nature impropres à l’habitation», et ne peuvent en conséquence être louées, des «pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante»(CSP, art. R 1331-17 2°) . L’article R. 1331-20 du CSP fixe aussi les deux règles suivantes.

Règle 1. Les pièces dites de vie et de service d’un logement doivent avoir «une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque» . Pour ces pièces, une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 m est considérée comme «suffisante» . On entend par pièces de vie les «pièces principales destinées au séjour et au sommeil» , et par pièces de service les «pièces autres que les pièces de vie et dégagements ou espaces de circulations, notamment cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies»(CSP art. R 1331-14 11° et 12°) .

Règle 2. Des «locaux» dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m sont «impropres à l’habitation»sauf s’ils respectent l’article 4 du décret 2002‑120 du 30‑1‑2002 (décret «décence»). Au titre de cet article, un logement doit avoir au moins une «pièce principale» ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m²et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m³ , au vu des critères fixés par l’article R 156-1 (al. 2 et 3) du CCH (notice).

Attention ! Si un logement est loué en colocation avec un bail par colocataire (colocation dite à bail multiple), la surface habitable des «locaux privatifs» (chambre...) doit être a minima de 9 m²et leur volume de 20 m³(loi 6‑7‑1989 art. 8-1 II) .

Ce qu’il faut aussi savoir

Configuration des pièces de vie. Un texte précise que sont «par nature impropres à l’habitation» , et ne peuvent en conséquence être loués, des locaux comprenant des pièces de vie (séjour, chambre) de «configuration exiguë»(CSP, art. R 1331-17 2°) . La configuration des pièces de vie est regardée comme non exiguë lorsque sont satisfaites les (trois) conditions cumulatives suivantes. D’une part, l’une au moins des pièces de vie doit avoir une surface au moins égale à 9 m²ou présenter un volume habitable au moins égal à 20 m³ . D’autre part, les autres pièces de vie doivent avoir une surface au moins égale à 7 m² . Enfin, un occupant doit pouvoir «se mouvoir sans risque et circuler aisément dans le logement en tenant compte du mobilier, des équipements et des aménagements nécessaires à la vie courante»(CSP, art. R 1331-23) .

Suroccupation. Un logement loué dans des «conditions qui conduisent manifestement à sa suroccupation» est considéré comme «insalubre» . Au vu d’un texte, il en va ainsi si des locaux ont vocation à être occupés par plus de deux personnes par pièce de vie. Pour pouvoir être loué, un logement doit en outre présenter une surface habitable globale d’au moins 9 m² (personne seule) ou 16 m² (deux personnes). Pour toute personne supplémentaire, il faut ajouter 9 m² (par personne), dans la limite de 70 m² pour 8 personnes et plus (CSP art. R 1331-37 I et CCH art. R 822-25) .

Conseil. Il convient de tenir compte des règles particulières pouvant être fixées par un arrêté préfectoral ou municipal (cf. CSP, art. L 1311-2 al. 1) . Des règles spécifiques sont aussi à prendre en compte pour pouvoir louer des sous-sols ou combles. Nous y reviendrons dans le cadre d’un prochain conseil.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 15.