VENTE IMMOBILIÈRE - PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE - 30.08.2024

Promesse unilatérale de vente avec condition suspensive : des règles précisées pour l’indemnité d’immobilisation

Pour l’indemnité d’une PUV…

Indemnité d’immobilisation : en bref. Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 19e année n° 5 p. 5) , dans une promesse unilatérale de vente (PUV), il est possible de prévoir le versement d’une «indemnité d’immobilisation», qui sera due au promettant en l’absence de levée de l’option d’achat par le bénéficiaire. Le montant de l’indemnité doit être fixé avec soin pour éviter tout risque de requalification de la PUV en promesse synallagmatique de vente (compromis). En pratique, l’indemnité prévue est souvent «consignée» (séquestrée) chez le notaire chargé de la vente.

PUV avec condition suspensive. Une PUV comportant une condition suspensive (CS) peut prévoir à bon droit une indemnité d’immobilisation. Au vu d’un arrêt, un notaire (ou agent immobilier) chargé de régulariser une PUV doit veiller à alerter, au besoin, le bénéficiaire sur le risque de devoir payer l’indemnité d’immobilisation prévue en l’absence de condition suspensive lorsque celle-ci s’impose, sous peine d’engager sa responsabilité (Cass. 1e civ. 29‑5‑2024 n° 23-15327) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 11.

Si un prêt est prévu côté acquéreur…

Prêt = condition suspensive. Une PUV peut comporter une CS portant sur l’octroi d’un prêt destiné à financer l’achat du bénéficiaire. Cette CS est de droit pour un prêt régi par le Code de la consommation (C. cons. art. L 313-41 al. 1) . Ceci n’empêche pas de prévoir une indemnité d’immobilisation.

Ce qu’il faut prendre en compte. Si la CS pour le prêt ne se réalise pas, la PUV est en principe frappée de caducité. Pour un prêt régi par le Code de la consommation, l’indemnité d’immobilisation est alors «immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité», sous peine d’amende de 300 000 € (C. cons. art. L 313-41 al. 2 et L 341-43) . Il en va ainsi si le bénéficiaire de promesse peut justifier que la défaillance de la CS n’était pas «de son fait»(Cass. 3e civ. 4‑7‑2024 n° 22-12043) . Notons qu’il en va autrement si la CS a défailli par la faute du bénéficiaire de la PUV. Dans ce cas, le promettant peut réclamer à bon droit le paiement de l’indemnité (Cass. 3e civ. 11‑7‑2024 n° 22-21869 et 6‑6‑2024 n° 23-14235) . Ceci concerne aussi une PUV avec une CS portant sur l’obtention d’un permis de construire (Cass. 3e civ. 6‑6‑2024 n° 23-19000 et 21‑12‑2023 n° 22-16627) .

Une importante précision…

Où l’indemnité doit être remboursée. Par un arrêt de principe, rendu le 11‑7‑2024, la Cour de cassation a jugé que la prescription de l’action judiciaire, en remboursement de l’indemnité d’immobilisation, est la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du Code civil. Elle a aussi précisé, suivant un principe général (inédit), que le «point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter» . À ce titre, une action en remboursement, engagée plus de cinq ans après la date à laquelle l’indemnité est devenue immédiatement remboursable, du fait de la défaillance de la CS liée à un prêt, est irrecevable comme prescrite. Il découle de l’arrêt que les modalités de libération des fonds par le séquestre, telles que prévues dans une PUV, sont sans incidence sur le point de départ de la prescription. En outre, un acquéreur ne peut se prévaloir de la date du refus de restituer les fonds pour tenter de faire obstacle à l’irrecevabilité de sa demande (Cass. 3e civ. 11‑7‑2024 n° 22-22058) .

Où l’indemnité est due. L’action en paiement de l’indemnité doit aussi être engagée dans le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil (Cass. 3e civ. 14‑9‑2023 n° 22-17353) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 11.