AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT EN LOCATION - 18.04.2023

Agent immobilier/ADB : gare au DPE et à la performance énergétique pour la location de logement !

Pour la dresse du DPE

Mise en location = DPE. La loi impose au bailleur de tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire (CCH art. L 126-28) . Les pouvoirs publics ont souligné que le DPE doit « être idéalement réalisé dès la décision» de louer «prise afin de renseigner l’annonce et être présenté lors des visites» . Si une fiche pratique est proposée pour les documents à remettre à un diagnostiqueur (habilité) pour la dresse du DPE, il n’est pas envisagé de créer un «simulateur» de DPE (rép. min. n° 2776 du 21‑3‑2023 JO Sénat p. 2742) .

Ce qui est conseillé. Un DPE réalisé entre le 1‑1‑2018 et le 30‑6‑2021 reste «valide» (valable) jusqu’au 31‑12‑2024 (CCH art. D 126-19) . Toutefois, les pouvoirs publics conseillent de faire réaliser un nouveau DPE (conforme à la nouvelle réglementation) pour une (re)mise en location.

Pour le critère énergétique (décence)

(Re)mise en location. Dans une publication (FAQ), les pouvoirs publics ont souligné que, pour «pouvoir justifier du respect du critère de décence énergétique» requis depuis le 1‑1‑2023 (450 kWhEF/m²/an), et celui à venir (classement F, E, D) suivant l’échéancier légal (A&C Immobilier 19e année, n° 5, p. 4) , un DPE «valide et non vierge» doit être joint à un bail. Un AI/ADB, chargé d’une (re)mise en location «doit s’assurer que cette obligation sera respectée et qu’à la signature du bail», le logement est/sera conforme au critère fixé. En outre, il doit/devra «refuser la mise en location» d’un logement ne respectant pas le critère, et «indiquer au propriétaire bailleur qu’il n’aura le droit de louer le logement que s’il effectue les travaux de mise en conformité» . En cas de mise en location d’un logement indécent, la «responsabilité civile» de l’AI/ADB «pourrait être engagée et il pourrait être condamné à verser des dommages-intérêts au locataire»(en ce sens : Cass. crim. 6-12-2016 n° 15-84036) .

Gestion locative. Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 19e année, n° 5, p. 4) , les pouvoirs publics estiment que le critère de décence énergétique est/sera à prendre en compte lors de la reconduction tacite d’un bail. Afin de prévenir un litige, pour un logement ne respectant pas le seuil de 450 kWhEF/m²/an, y compris (re)loué avant le 31‑12‑2022, il est prudent de conseiller à un client de faire réaliser des travaux utiles, pour que le seuil soit bien respecté à la reconduction tacite du bail. Pour un logement classé G avant l’échéance 2025), il est sage de conseiller de faire réaliser des travaux permettant d’atteindre au moins le classement F (au 1‑1‑2025) lors de sa tacite reconduction. Il en va ainsi, a fortiori, pour régulariser un bail renouvelé.

Pour les annonces

Gare aux mentions exigées. Côté AI/ADB, veillez à ce que vos annonces comportent les informations requises par la réglementation : classements énergétique/climatique), mention «logement à consommation énergétique excessive» (logement F/G), montant estimé des dépenses énergétiques annuelles. Si une annonce comporte de «fausses informations», les pouvoirs publics estiment qu’un locataire «peut engager un recours en justice pour demander des dommages et intérêts voire l’annulation» du bail. Il est rappelé qu’une amende est également encourue.

Gare à la décence énergétique. En logique, les pouvoirs publics ont indiqué qu’un AI/ADB ne peut/pourra pas diffuser d’annonce de location pour un logement qui ne respecte(ra) pas le critère énergétique requis, pour la décence.

Gare à la DGCCRF. Dans le cadre d’une publication, les pouvoirs publics ont indiqué que des «contrôles sont prévus» par la DGCCRF pour les annonces en location. À bon entendeur...

FAQ et fiche pratique sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 5.