Pour aller plus loin

Régime de la sous-location commerciale

[Mémento]

Sous-location

[Notice]

Demander une augmentation du loyer en cas de sous-location de locaux loués avec bail commercial : à quelles conditions ?

Un «réajustement» du loyer possible…

En cas de sous-location…  La sous-location (totale ou partielle) de locaux loués avec un bail commercial fait l’objet d’une réglementation spécifique par le Code de commerce (C. com. art. L 145-31 et s.) .

Une action spécifique…  Un texte prévoit que lorsque le montant du loyer payé par le sous-locataire est supérieur au montant du loyer par le locataire, le bailleur peut demander à celui-ci une augmentation «correspondante» de son loyer (C.  . art. L 143-31 al. 2) . En clair, le bailleur peut solliciter le paiement d’un «surloyer» (différentiel de loyer). En cas de sous-location partielle, l’action est ouverte si le loyer de la sous-location est «proportionnellement supérieur à celui du bail principal»(Cass. 3e civ. 28‑5‑1997 n° 95-18894) .

Côté bailleur…  Cette action, dite en réajustement (ou majoration) du loyer, est reconnue au bailleur en cas de sous-location régulière (autorisée). L’action peut aussi être exercée en cas de sous-location irrégulière, c.-à-d. non autorisée par le bailleur (ou pour laquelle il n’a pas été appelé à l’acte de sous-location, au mépris du bail).

En agissant en temps utile…  L’action du bailleur est soumise à la prescription biennale (C. com. art. L 145-60) . Le délai de prescription court à compter du jour où le bailleur a (eu) connaissance du montant du loyer de la sous-location Cass. 3e civ. 9‑9‑2021 n° 20-19631 et CA Montpellier 21‑5‑2024 RG 21/05128 Portalis DBVK-V-B7F-PDYE) .

Conseil. À défaut d’accord avec le locataire, c’est la procédure spéciale sur mémoire qui s’applique (Cass. 3e civ. 9‑7‑2020 n° 19-16290) . Le Tribunal judiciaire peut être compétent si un bailleur demande la résiliation d’un bail avec augmentation rétroactive du loyer en raison d’une sous-location (Cass. 3e civ. 6‑7‑2023 n° 22-16465) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 12.

… pour une «vraie» sous-location !

Pour l’action en majoration du loyer…  Pour qu’un bailleur puisse à bon droit agir en réajustement du loyer, il doit démontrer que les locaux font l’objet, en tout ou partie, d’un contrat de louage au sens de l’article 1709 du Code civil. Pour les juges, un bailleur doit à cet égard prouver une «mise à disposition des locaux» à un tiers ayant «entraîné le paiement d’un prix ou la fourniture d’une contrepartie, condition de la sous-location»(Cass. 3e civ. 10‑11‑2009 n° 08-17892) .

Une limite à prendre en compte…  Dans une affaire, un bailleur a assigné un locataire en réajustement du loyer, au motif que l’intéressé avait conclu avec des tiers, moyennant des redevances, des contrats intitulés «prestations de services et mises à dispositions de bureaux». La Cour d’appel, saisie du litige, a fait droit à la demande, mais la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel, au vu du principe suivant, inédit sous cette forme. La qualification de sous-location «est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques» recherchées par ses clients (Cass. 3e civ. 27‑6‑2024 n° 22-22823 – déjà, dans le même esprit : Cass. 3e civ. 13‑2‑2002 n° 00-17994) . En l’espèce, la redevance perçue par le locataire, fixée globalement, rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés, que des prestations de service (accueil, entretien, sécurité, connexion Internet en WiFi…).

Conseil. En pratique, peut être notamment concernée, dans les conditions posées, le cas où un locataire exerce (à bon droit) une activité de «coworking» avec services.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 12.