URBANISME - DIVERS - 18.09.2024

Construction ou changement de destination d’un bâtiment : attention à la réglementation d’urbanisme et au PLU !

La réglementation : en bref

En droit. Un plan local d’urbanisme (PLU/PLUi) peut prévoir des règles variables en fonction des destinations et sous-destinations de constructions. Pour un PLU/PLUi dit «alurisé», les destinations (5) et sous-destinations (23) à prendre en compte sont celles définies par deux textes codifiés (C. urb. art. R 151-27 et R 151-28) , ainsi qu’un arrêté ministériel (LHAL1622621A) du 10‑11‑2016 (notice).

En pratique. Les pouvoirs publics (DHUP) ont publié en juillet 2024 une version actualisée d’un guide, bien utile à consulter, sur la «réglementation applicable aux destinations des constructions» . Le guide intègre les évolutions réglementaires découlant du décret 2023-195 du 22‑3‑2023, et d’un arrêté ministériel du 22-3‑2023, concernant notamment les activités dites de «quick commerce» (A&C Immobilier 19e année, n° 9, p. 2) .

Ce à quoi il faut veiller

Gare au juge pénal… Selon les cas, le changement de destination d’un bâtiment, au sens des textes précités, peut nécessiter une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) (C. urb. art. R 421-14 c. et R 421-17 b.) . La Cour de cassation a jugé avec fermeté que le «changement de destination d’une construction existante, même non accompagné de travaux» , doit faire l’objet d’une DP, sous peine de sanction pénale (Cass. crim. 3‑9‑2024 n° 23-85489, adde CE 21‑9‑2023 n° 470176) .

En cas de violation du PLU… Un PLU/PLUi peut interdire, dans certaines zones, une construction ayant telle ou telle (sous-)destination, ou la soumettre à des « conditions particulières»(C. urb. art. R 151-30 et R 151-33) . Il a en outre été jugé que constitue un délit pénal le fait d’affecter à une utilisation contraire au PLU un bâtiment (régulièrement) édifié en vue d’une autre affectation (Cass. crim. 27‑2‑2024 n° 23-82639) . Le juge pénal peut ordonner la mise en conformité des lieux, sous astreinte, si une personne réalise des travaux (ayant donné lieu à un PC) qui aboutissent à un changement de destination et à «l’utilisation» d’un bâtiment «de manière non conforme à celle autorisée par le PLU»(Cass. crim. 6‑2‑2024 n° 23-81748) .

Conseil. En vente, un agent immobilier et un notaire seront (au besoin) bien avisés d’informer utilement un (candidat) acquéreur de la réglementation applicable (voire des risques pris), si l’intéressé souhaite changer la destination du bien concerné.

Ce qu’il faut prendre en compte

Pour apprécier une destination… En principe, la destination d’un bâtiment existant s’apprécie au vu de l’autorisation d’urbanisme sur la base de laquelle il a été édifié (ou modifié). Il faut ainsi prendre en compte la «destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l’objet d’une autorisation»(CE 12‑3‑2012 n° 336263) .

Pour un immeuble (très) ancien… Pour un bâtiment ancien (non assujetti à une autorisation d’urbanisme), le Conseil d’État a jugé que sa destination doit en principe s’apprécier au vu de ses «caractéristiques propres» (ex. : CE 8‑2‑2017 n° 398360) . Le Conseil d’État a parfois pris en compte l’évolution dans le temps des caractéristiques et conditions d’utilisation du bâtiment.

Une précision inédite… Le Conseil d’État a apporté la précision (inédite) suivante : en cas de contentieux, lorsque la « destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif (…) d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce»(CE 8‑7‑2024 n° 475635) . Cela peut donc être du cas par cas pour un immeuble concerné (prudence !).

Notice et guide DHUP sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 13.