TRAVAUX - GARANTIES LÉGALES - 03.09.2024

Bien loué : qui peut/doit agir en garantie décennale ?

Décennale et location : en général

Pour la garantie légale décennale…  L’article 1792 du Code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître d’ouvrage, au titre de désordres d’une certaine gravité. La personne qui revendique la mise en œuvre de la garantie légale prévue par le texte, dite garantie décennale, doit justifier de «sa qualité de propriétaire ou d’un titre l’habilitant à exercer l’action en responsabilité décennale»(Cass. 3e civ. 24‑6‑2021 n° 20-15886) .

Une règle de principe. La Cour de cassation estime qu’un locataire, qui n’est titulaire que d’un simple droit de jouissance, ne peut se prévaloir de la qualité de maître d’ouvrage et ne dispose donc pas de l’action en garantie décennale, que «la loi attache à la propriété de l’ouvrage, et non à sa jouissance»(Cass. 3e civ. 1‑7‑2009 n° 08-14714) . Le locataire ne peut donc en principe exercer à titre personnel l’action en garantie décennale contre un entrepreneur ou son assureur en responsabilité civile décennale (Cass. 3e civ. 1‑2‑2024 n° 22-21025) , ceci même s’il a lui-même commandé et payé les travaux (Cass. 3e civ. 23‑10‑2012 n° 11-18850) . Cette règle s’applique en matière de bail commercial, de bail professionnel, de bail d’habitation, ou pour un contrat de location régi par le Code civil.

Conseil. Il a été admis qu’un locataire puisse être subrogé par le bailleur dans ses droits pour agir en garantie décennale. Le locataire peut aussi être mandaté par le bailleur à cet effet. Une clause peut être d’emblée utilement négociée à cet effet dans un bail, ou un contrat de crédit-bail immobilier.

Pour un bail à construction

De quoi parle-t-on ? Le bail à construction est un bail d’une durée de 18 et 99 ans par lequel le locataire, qui dispose d’un droit réel immobilier, s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur (CCH art. L 251-1 et s.) .

Garantie décennale. Pour le cas où le bailleur ne devient propriétaire d’un ouvrage construit par le locataire qu’à l’expiration du bail, le locataire a seul qualité pour agir sur le fondement de l’article 1792 du Code civil (Cass. 3e civ. 7‑10‑2014 n° 13-19448) .

Conseil. Il convient de préciser d’emblée, dans le bail, les droits respectifs de propriété des parties sur les constructions existantes et celles édifiées (à défaut, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations). Notons qu’en cas de résiliation amiable du bail, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le locataire, sans indemnité, sauf convention contraire (Cass. 3e civ.e 20‑6‑2024 n° 23-10559) .

Pour un bail emphytéotique

De quoi parle-t-on ? Un bail emphytéotique (ou emphytéose) est un contrat par lequel un bailleur transfère au locataire, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, en lui conférant un droit réel, la charge de l’entretien et de la valorisation d’un patrimoine immobilier (C. rural art. L 451-1 et s.) .

Garantie décennale. Il est généralement admis que le locataire (appelé emphytéote) puisse exercer l’action en garantie décennale pour une construction nouvelle qu’il fait lui même réaliser. Par un arrêt de principe, rendu sur avis contraire de son Avocat général, la Cour de cassation a aussi jugé que, compte tenu de son objet, l’emphytéose «emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail»(Cass. 3e civ. 11‑7‑2024 n° 23-12491) .

Conseil. La Cour de cassation a précisé que cette nouvelle règle s’applique à défaut de stipulation contraire dans le bail. Tout rédacteur d’un bail emphytéotique sera bien avisé d’inviter les parties à négocier sur cette question.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 12.