Bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance d’un logement à (re)louer : à quelles conditions ?
Pour bénéficier d’un dégrèvement ...
En droit. Sous conditions, un contribuable peut obtenir le dégrèvement de la taxe foncière (TF) en cas de vacance, pour au moins trois mois, d’un logement nu «normalement» destiné à la location (CGI art. 1389) . Un logement qui n’a pas encore été loué est concerné (CE 16‑3‑2016 n° 385771) .
Demande de dégrèvement. Une réclamation tendant à obtenir le dégrèvement doit être présentée auprès du fisc au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance atteint la durée minimale (trois mois) exigée (LPF art. R 196-5) . Un propriétaire qui entend solliciter un dégrèvement pour plusieurs logements situés dans une copropriété doit veiller à individualiser, logement par logement, ses demandes de dégrèvement (CE 11‑5‑2021 n° 440044 et 40045) .
Dégrèvement obtenu. Le dégrèvement est calculé par douzièmes entiers, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel elle a pris fin.
Attention ! Sauf à l’accompagner d’une demande de sursis de paiement (avec le risque de subir une majoration), la demande de dégrevement ne dispense pas d’avoir à régler la TFPB. Notons que la date limite de paiement de la TF 2024 a été fixée au 20 octorbe 2024 (paiement en ligne) et au 15 octobre 2024 (autre mode de paiement).
Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 12.
Pour une vacance «involontaire»…
En droit. Le dégrèvement n’est possible qu’en cas de vacance «indépendante de la volonté» du propriétaire. Le caractère involontaire de la vacance s’apprécie « eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin»(CE 5‑6‑2020 n° 423066) . En cas de vacance d’un logement auparavant donné en location, le propriétaire doit pouvoir prouver que des circonstances indépendantes de sa volonté «s’opposent à une nouvelle location»(CE 20‑4‑1983 n° 36139 et p.ex. : CAA Nancy 13‑3‑2003 n° 99NC01053) .
En pratique. Un propriétaire doit pouvoir justifier avoir accompli toutes les diligences utiles pour rendre «les locaux propres à la location»(cf. CE 26‑7‑2006 n° 275155) , et d’une mise en location en adaptant au besoin le montant du loyer au vu du marché (ex. : CE 12‑6‑2019 n° 418483) . Le fait de confier un mandat de vente à un agent immobilier n’empêche pas de prétendre au dégrèvement si le logement concerné est/demeure (effectivement) proposé à la location (CE 5‑6‑2020 n° 423066) .
Possible en cas de travaux ?
Pour la vacance en raison de travaux… Dans une affaire, une SCI a demandé un dégrevement de TF pour un pavillon qu’elle avait acheté, au motif qu’elle avait du réaliser des travaux pour pouvoir effectivement le louer.
Une décision à méditer… Le Tribunal administratif (TA) saisi du litige a refusé le dégrèvement, au motif que la SCI ne démontrait pas que la vacance était indépendante de sa volonté, dès lors que les travaux réalisés en l’espèce avaient «été entrepris dans le cadre de la gestion d’un patrimoine privé en vue d’y apporter une plus-value» . En outre, la SCI ne démontrait pas le «caractère inhabitable du pavillon»(TA Versailles 29‑6‑2023 n° 104062) . La décision, qui a été confirmée par le Conseil d’État (CE 21‑3‑2024 n° 487773) , s’inscrit dans la droite ligne de la «doctrine» des pouvoirs publics et du fisc (rép. min. n° 84549 du 2‑11‑2010 JOAN p. 12041 et BOI-IF-TFB-50‑20‑30 n° 100) . À bon entendeur…
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