Annonces en vente : gare aux mentions requises pour le diagnostic de performance énergétique (DPE) !
Pour les annonces en vente…
Ce qui est requis pour le DPE. En cas de vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un DPE, toute annonce doit comporter diverses informations spécifiques (CCH art. L 126-33 I) . Les informations requises (classement, étiquettes, etc.) varient selon le mode de diffusion de l’annonce : presse écrite, affichage en vitrine ou sur un site/réseau Internet (CCH art. R 126-21 et s.) . Une annonce portant sur un bien à usage d’habitation doit comporter des mentions particulières (CCH art. R 126‑23) . Tout manquement à cette réglementation, par un agent immobilier (AI), est passible d’une amende administrative, par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) et 15 000 € pour une personne morale (CCH art. L 126-33 II) .
Ce à quoi il faut aussi penser. À titre informatif, l’annonce portant sur un logement classé F ou G par un DPE doit aussi comporter la mention suivante, d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce : «Logement à consommation énergétique excessive : classe F [resp. G]»(CCH art. L 173-2 III, art. R 126-24 et arrêté ministériel LOGL2135032A du 22‑12‑2021) . La loi ne prévoit pas de sanction expresse à ce sujet.
Conseil. Un DPE réalisé entre le 1‑1‑2018 et le 30‑6‑2021, qui pouvait être «vierge», reste valable jusqu’au 31‑12‑2024 (CCH art. D 126‑19) . Mais il est recommandé de faire dresser un nouveau DPE.
Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 13.
Une affaire à méditer…
Le litige. Dans une affaire, une agence immobilière X, disposant d’un mandat non exclusif pour un bien immobilier, a décidé de faire un procès pour concurrence déloyale à une autre agence Y, notamment au motif que celle-ci avait annoncé le bien avec une mention DPE «en cours».
La décision. La cour d’appel saisie du litige a relevé que l’agence Y avait publié une annonce précisant que le DPE était en cours d’élaboration, ce qui contrevenait à la réglementation précitée. Les juges ont estimé que cette publication ne constituait pas une pratique commerciale trompeuse, mais que l’agence X pouvait l’invoquer au soutien d’une action en concurrence déloyale. En effet, selon les juges, «le non-respect de la réglementation par certains acteurs économiques tandis que d’autres la respectent, crée entre eux une concurrence déloyale, en ce que le contrevenant peut effectuer avant ses concurrents une publication, susceptible de générer un courant d’affaires» . En outre, le «non-respect de la réglementation, qui est contraire aux exigences de la diligence professionnelle, génère, en soi, un trouble commercial en ce que cette publication est susceptible d’altérer, de manière substantielle, le comportement économique du consommateur, normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, auquel elle s’adresse, à l’égard de l’immeuble concerné en l’informant de sa mise en vente et de la possibilité de le visiter» . En l’espèce, il a été jugé que l’agence X avait subi «un trouble commercial générant un préjudice, fût-il seulement moral» , justifiant la condamnation de l’agence Y à lui payer la somme de 5 000 € (CA Montpellier 23‑7‑2024 RG 22/05561 Portalis DBVK-V-B7G-PTD7) .
Qui invite à la rigueur…
Pour les annonces. L’arrêt d’appel invite à prohiber toute mention du type «DPE en cours» ou «DPE à venir» dans une annonce. Ce type de mention est aussi prohibé par la DGCCRF. Côté AI, tant que vous ne disposez pas d’un DPE en ordre pour un bien, sa mise en vente effective (annonces, etc.) doit donc être différée, en rigueur.
Avant des visites. En tout état de cause, veillez à disposer d’un DPE en ordre avant toute visite, car il doit être mis à disposition de tout candidat acquéreur (CCH art. L 126-28) .
Notice et arrêt sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 13.
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