RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - 30.08.2024

Réglementation «anti-blanchiment» : quelle est la doctrine de la commission nationale des sanctions (CNS) ?

Pour la réglementation «LCB/FT»…

Dispositif LCB/FT : rappel. Dans le cadre de ses activités, un agent immobilier (AI) doit respecter diverses obligations au titre de la réglementation dite LCB/FT, c.-à-d. le dispositif de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme - LCB/FT (loi Hoguet art. 8-2 ; C. mon. fin. art. L 561-2, 8°, C. déont. art. 3, 2°) .

Rôle de la CNS. La Commission nationale des sanctions (CNS) peut prononcer des sanctions administratives en cas de manquement avéré, constaté par la DGCCRF, d’un AI à ses obligations au titre de la réglementation. Durant le premier semestre 2024, la CNS a rendu à cet égard 16 décisions (notice) qui concernent des agents immobiliers. Ces décisions invitent à la la rigueur, notamment du côté des dirigeants de sociétés, car ils peuvent être condamnés à titre personnel.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 11.

Ce à quoi il faut veiller

Protocole interne. Il revient à un AI de «formaliser un document retraçant l’approche par les risques en les évaluant et en les classifiant en fonction de la nature de l’opération, des conditions de la transaction, des caractéristiques des clients, selon les critères réglementaires et ceux définis par le dirigeant». Le document doit être assorti de «procédures internes formalisées» permettant la mise en œuvre d’une vigilance adaptée (ex.: CNS décisions 2023-03 du 17‑6‑2024 et 2022-45 du 11‑6‑2024) .

Contrôle = dossiers en ordre. En cas de contrôle de la DGCCRF, un AI doit «être en mesure de présenter des dossiers complets comportant l’ensemble des éléments d’identification et de vérification de l’identité des clients et des bénéficiaires effectifs de sociétés, qu’il doit collecter dès l’entrée en relation d’affaires» et «bien avant la phase de compromis de vente»(ex. : décisions 2022-44 et 2022-39) . Un AI doit «détenir des informations pertinentes» et les « mettre à jour, selon une périodicité qui dépend du niveau de risque présenté par chaque client, pendant toute la durée de la relation d’affaires»(décisions 2022-44 et 2022‑39) . Pour la CNS, un AI doit en effet disposer d’une «connaissance suffisante de la situation professionnelle, économique et financière de ses clients»(décision 2022-45) . Au vu des décisions, s’agissant d’un acquéreur, les dossiers doivent comporter des informations utiles sur son adresse et profession, ses revenus et patrimoine, les raisons de son achat, outre des justificatifs sur la provenance de ses fonds en cas d’apport personnel. Veillez notamment à conserver des copies des pièces d’identité de vendeurs et acquéreurs (ex. : décision 2022-23) .

Attention ! La CNS a souligné que les «vérifications notariales et bancaires ne sauraient suppléer la vigilance spécifique qui incombe» à l’AI (décision 2022-21) . Par exemple, l’obligation de vérifier l’origine des fonds «ne peut être transférée sur le notaire» chargé de la vente (décision 2022-45) .

Ce à quoi il faut penser

Gel des avoirs. Un AI doit aussi vérifier la présence ou non d’un client potentiel sur la liste des personnes concernées par des mesures de gel des avoirs (décision 2022-45) .

Formation. En cas de contrôle, veillez à pouvoir justifier d’une formation effective et appropriée (dirigeant et collaborateurs). Veillez à pouvoir justifier que des mandataires indépendants (commerciaux) aient reçu une formation suffisante pour respecter les obligations de vigilance, étant observé qu’il faut «les informer régulièrement»(décisions 2022-33, 2022-25, 2022-27 et 2023-19) .

Conseil. Tenez-compte aussi de récentes publications de Tracfin et de la DGCCRF (notice).

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 11.