BAIL D’HABITATION - LOYER - 30.08.2024

Fixation des loyers et gestion locative de logements : des textes réglementaires de juillet 2024 à prendre en compte

Pour la fixation d’un loyer

Un dispositif reconduit…  Un décret 2024-854 du 24‑7‑2024, publié le 31‑7‑2024, a reconduit pour un an, à compter du 1‑8‑2024, le dispositif dit d’encadrement de l’évolution des loyers, prévu par l’article 18 de la loi du 6‑7‑1989 et organisé par un décret 2017-1198 du 27‑7‑2017. Le dispositif s’appliquera donc aux contrats de location conclus (ou renouvelés) jusqu’au 31‑7‑2025.

Pour une relocation concernée…  Le dispositif s’applique pour la relocation (nu/meublé), à titre de résidence principale, d’un logement vacant (inoccupé) depuis moins de 18 mois. Une relocation avec un bail «mobilité» est aussi concernée.

Dans une zone concernée…  Le dispositif continue de s’appliquer dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV). La liste des communes concernées est fixée par l’annexe (1°)au décret 2013-392 du 10‑5‑2013 (notice). Des règles spécifiques restent à prendre en compte pour un logement (aussi) concerné par le dispositif d’encadrement des loyers (décret 2017-1198 art. 9) .

En pratique . Pour une relocation concernée, le loyer HC du nouveau locataire ne peut en principe dépasser le dernier loyer du précédent locataire. Seul un ajustement du loyer sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) est possible, en principe. Par exception, il reste possible d’augmenter le montant du loyer, au-delà de la variation IRL, sous conditions. Toute augmentation de loyer reste interdite pour un logement (concerné) classé F ou G par un DPE (décret 2017-1198 art. 1-1) .

Conseil. Le dispositif prévu en cas de renouvellement d’un bail est aussi reconduit.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 11.

Pour la révision annuelle d’un loyer

Bail avec clause d’indexation. L’IRL est le seul indice pouvant être utilisé pour procéder à la révision annuelle d’un loyer, sur la base d’une clause d’indexation prévue en ordre par un bail. La révision est interdite si le logement est classé F ou G par un DPE pour un bail à venir ou un bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24‑8‑2022 (métropole et Corse), ou depuis le 1‑7‑2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte (loi 6‑7‑1989 art. 17-1) .

Fin du plafonnement pour l’IRL. Le dispositif temporaire de plafonnement de la variation de l’IRL, instauré par une loi 2022-1158 du 16‑8‑2022 puis prorogé jusqu’au premier trimestre 2024, n’a pas été prolongé par le législateur et a donc pris fin. Notez que les valeurs de l’IRL ont été fixées, pour le deuxième trimestre de 2024, à 145,17 en métropole et à 143,07 pour la Corse, avec une variation à la hausse de 3,26 % sur un an (avis JO 18‑7‑2024) .

Côté agents immobiliers et ADB

Honoraires de mise en location. À la suite de la révision du zonage ABC (A&C Immobilier 20e année n° 11 p. 1) , pour le montant des honoraires pouvant être réclamés hors EDL à un locataire pour la mise en location d’un logement, un agent immobilier (AI) et/ou ADB peut/doit prendre en compte, depuis le 12‑7‑2024, le plafond réglementaire de 12 €/m² dans les 48 nouvelles communes intégrées en zone Abis (décret 2014-890 du 1‑8‑2014 art. 2) .

Nouveaux OLL agréés. Fin juillet 2024, quatre arrêtés ministériels sont venus procéder à l’agrément de nouveaux observatoires locaux des loyers - OLL (Corse, Vendée, région nantaise et toulousaine). Un autre arrêté a conféré l’agrément à l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) pour un nouveau périmètre comprenant 432 communes en région parisienne. En pratique, un AI/ADB doit veiller à communiquer certaines informations à l’OLL agréé (notice).

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 11.