Pour aller plus loin

Cession de locaux professionnels destinés à être transformés en logements

[Mémento]

Cession du local professionnel : une plus-value réduite ?

La cession du local

Une taxation à l’IS des plus-values. Les plus-values de cession d’éléments d’actifs réalisées par les sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS) sont taxées au taux normal de 25 % ou, pour les PME, au taux réduit d’imposition de 15 % applicable sur la fraction des bénéfices qui n’excède pas 42 500 €.

Le local. Ce régime s’applique lorsque la société cède un terrain à bâtir ou un immeuble figurant à l’actif du bilan. Les locaux à usage de bureaux s’entendent, d’une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables, destinés à l’exercice d’une activité de quelque nature que ce soit, et, d’autre part, des locaux professionnels, destinés à l’exercice d’activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif. Les locaux à usage commercial s’entendent des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Une transformation en habitation

Une taxation au taux réduit de 19 %. Lorsqu’une société soumise à l’IS cède ses locaux à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel, ou un terrain à bâtir (situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements), les plus-values nettes réalisées sont imposées au taux réduit de 19 % si le cessionnaire, qui doit être une personne morale, s’engage à transformer l’immeuble acquis en un immeuble à usage d’habitation, ou à construire des locaux d’habitation sur le terrain (CGI art. 210 F) .

Un dispositif prorogé jusqu’au 31‑12‑2026…  Ce régime a à nouveau été prorogé par la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29‑12‑2023, art. 51) et s’applique en conséquence aux cessions réalisées jusqu’au 31‑12‑2026 et aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues jusqu’à cette même date, à condition que la cession soit réalisée au plus tard deux ans après la date de la promesse.

… et aménagé. Le bénéfice de ce régime est subordonné à la condition que le cessionnaire s’engage, soit à transformer les locaux acquis en locaux destinés à l’habitation, dans un délai de quatre ans fixé à compter de la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue, soit, en cas d’acquisition de terrains à bâtir, à y construire des locaux à usage d’habitation, dans ce même délai. Pour les cessions réalisées à compter du 1‑1‑2024, le délai pour remplir cet engagement est porté à six ans pour les opérations d’envergure, c.-à-d. dont l’emprise au sol est supérieure ou égale à 20 000 m². Ces délais peuvent être prolongé d’un an (renouvelable une fois) à condition d’en faire la demande au plus tard trois mois avant l’expiration du délai initial (décret 2024-495 du 30‑5‑2024) . Par ailleurs, pour les cessions réalisées à compter de cette même date, cette condition est réputée satisfaite lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface totale du bien construit ou transformé. La plus-value constatée à l’occasion de la cession sera soumise au taux réduit d’IS de 19 % au prorata de la surface affectée à l’habitation par rapport à la surface totale, le reliquat demeurant soumis au taux d’IS de droit commun. L’engagement doit mentionner la proportion de la surface totale du bien transformé ou construit affecté à l’habitation (BOI-IS-BASE-20‑30‑10-20 du 12‑6‑2024) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Fiscal sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, 23^e  année, n° 1.