Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : restriction à la déductibilité des dettes d'une société

Des commentaires publiés un peu tardivement, en urgence

L’administration fiscale a publié le 5 juin seulement, veille de la date limite de dépôt des déclarations d’IFI, ses commentaires relatifs aux modalités de détermination de la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) des parts ou actions en présence de dettes contractées, directement ou non, par la société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable(CGI art. 973, IV issu de loi 2023‑1322 du 29‑12‑2023) .

Un bref rappel préliminaire

De nouvelles mesures s'appliquent à l' IFI dû à compter de 2024.

La prise en compte des dettes contractées par la société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable est désormais interdite ou limitée pour l'IFI dû à compter de 2024.

Cette exclusion n'est cependant pas totale. Elle s’accompagne d’un mécanisme de double plafonnement de la valeur taxable des parts qui vise à éviter que le redevable ne soit taxé sur une valeur excédant la valeur réelle des actifs qu’il détient.

Le mécanisme du double plafonnement est confirmé et clarifié

La lecture de la règle de plafonnement avait suscité des difficultés d’interprétation lors de l'adoption de la loi de finances pour 2024. Dans ses commentaires, l’administration indique que deux plafonds cumulatifs s'appliquent.

Principe

La valeur imposable des parts ou actions est limitée au plus faible des deux montants ci-après indiquées(BOI-PAT-IFI-20‑20‑20-10 n° 90 et BOI-PAT-IFI-20‑30‑30 n° 280)  :

• la valeur vénale des parts ou actions déterminée dans les conditions de droit commun ;
• la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées, à proportion de la fraction de capital de la société à laquelle les parts ou actions donnent droit.

À noter

La valeur vénale des titres retenue au titre du premier plafond correspond à la valeur des parts ou actions établies conformément aux règles applicables en matière de droits de succession, compte tenu de l'ensemble du passif de la société (y compris les dettes non afférentes aux actifs imposables).

Le plafonnement s'applique même en l'absence de dettes non afférentes à un actif imposable. Une société n'ayant que des dettes déductibles relatives à des actifs immobiliers peut par conséquent en bénéficier.

Articulation avec les règles relatives aux autres passifs non déductibles

Cette règle du double plafonnement s'applique sans qu'il soit fait abstraction des règles anti-abus déjà existantes relatives aux autres passifs non déductibles.

Leur application peut donc être simultanée.

À noter

Est ainsi en principe interdite (CGI art. 973, II) la déduction des dettes contractées, directement ou indirectement, par une société :

• pour l'acquisition d'un actif imposable au redevable ou à un membre de son foyer fiscal qui contrôle, seul ou conjointement avec son foyer fiscal, la société ;
• auprès d'un redevable, d'un membre de son foyer fiscal ou d'un membre de son groupe familial pour l'acquisition d'un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif ;
• auprès d'une société contrôlée, directement ou par l'intermédiaire de plusieurs sociétés interposées, par le redevable ou un membre de son groupe familial pour l'acquisition d'un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif.

La prise en compte de dettes correspondant à des prêts in fine ou des prêts sans terme contractés, directement ou indirectement, par une société pour l'achat d'un actif imposable est également limitée (CGI art. 973, III) .

Cas d'un compte courant d'associé inscrit au passif de la société

Lorsqu'une société détient à son passif un compte courant d'associé ayant servi à l'acquisition d'un immeuble inscrit à l'actif, le compte courant est neutralisé pour le calcul du plafonnement :

• il est déduit en tant que passif afférent à un actif imposable ;
• puis il est réintégré en tant que dette contractée par la société dont la déduction est interdite.

Cas de de la détention indirecte de titres par la société

Le principe reste identique. Pour la détermination de la valeur imposable des titres, il y a toujours lieu de partir du niveau le plus bas de la chaîne de participations jusqu'à remonter à la société dont le redevable détient les parts ou actions.

La méthodologie de calcul des titres imposables est juste adaptée pour tenir compte de la nouvelle restriction apportée la loi de finances pour 2024.