BÂTIMENT - GARANTIES LÉGALES - 01.07.2024

Dans quels cas la garantie décennale s’applique pour un défaut de conformité ?

Une décision à intégrer…

Où la garantie décennale est exclue. Par un arrêt de principe rendu le 6‑6‑2024, la Cour de cassation a jugé que les «défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil»(Cass. 3e civ. 6‑6‑2024 n° 23-11336 ; déjà en ce sens : Cass. 3e civ. 20‑11‑1991 n° 89-14867) . La règle, d’une portée générale, peut concerner tout défaut de conformité (avéré) découvert après réception.

Où la garantie décennale est écartée. Dans son arrêt du 6‑6‑2024, la Cour de cassation a précisé que l’article 1792 du Code Civil n’est pas non plus applicable pour des «défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et qui n’exposent pas le maître de l’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers, quand bien même la démolition-reconstruction de l’ouvrage» serait nécessaire pour réparer ces non-conformités.

Assurance DO : incidence. Dans l’affaire jugée le 6‑6‑2024, rendue en matière de CCMI, la Cour de cassation a écarté la garantie d’un assureur dommages-ouvrage (DO), au vu du principe suivant. La garantie de l’assureur DO est «due uniquement» pour des «dommages» relevant de l’article 1792 du Code civil, c.-à-d. ceux compromettant la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. En l’espèce, si la démolition pouvait être nécessaire pour mettre la maison en conformité avec le CCMI, cette nécessité «ne découlait pas de l’existence d’un dommage qui compromettait la solidité de la maison ou qui, par lui-même, la rendait impropre à sa destination» . L’assureur DO ne pouvait être tenu de prendre en charge la mise en conformité.

… à sa juste mesure !

Où la garantie décennale peut jouer. Il n’en reste pas moins que la garantie décennale (ou l’assurance DO/RCD) peut jouer lorsqu’un défaut de conformité génère un désordre de nature décennale ou s’il est en lui même constitutif d’un «dommage» de nature décennale (en cas d’impropriété à destination). Il en a été jugé ainsi pour une non-conformité à la réglementation générant un grave risque sanitaire (Cass. 3e civ. 14‑9‑2023 n° 22-13858) . En CCMI, il a aussi été jugé que la garantie décennale peut également jouer en cas de défauts de conformité multiples à la réglementation parasismique (Cass. 3e civ. 25‑5‑2005 n° 03-20247 et 7‑10‑2009 n° 08-17620) .

Risque de démolition : incidence. Au vu de l’arrêt du 6‑6‑2024, le fait qu’une démolition-reconstruction soit nécessaire pour remédier à un défaut de conformité ne suffit donc pas à lui seul à justifier la mise en oeuvre de la garantie décennale, en principe. Toutefois, il découle de l’arrêt que la garantie décennale peut parfois jouer si un défaut de conformité expose un MO à un «risque de démolition» à la demande d’un «tiers», p.ex. un voisin en cas d’empiètement ou l’administration. Il a déjà été jugé que l’erreur d’implantation d’une maison, qui fait courir un risque de démolition, est un dommage de nature décennale (Cass. 3e civ. 18‑3‑2021 n° 19-21078) . Il a aussi été jugé que la garantie décennale peut jouer, en CCMI, pour une maison non réparable sans être démolie puis reconstruite (Cass. 3e civ. 13‑4‑2023 n° 21-21106) . Il en a été jugé de même dans une affaire où un cmiste avait été condamné à démolir et à reconstruire une maison, en raison d’une non-conformité au permis de construire (Cass. 3e civ. 6‑12‑2018 n° 17-28513) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, 24^e  année, n° 7.