VENTE IMMOBILIÈRE - VEFA - 24.06.2024

Vente d’un logement en Vefa : à quelles conditions une clause majorant le délai de livraison est-elle opposable ?

En cas de retard de livraison en Vefa…

Vefa = délai à respecter. Lorsqu’un programme est commercialisé en Vefa, l’opérateur est tenu de construire dans un «délai déterminé» et de respecter le délai de livraison prévu, lequel doit figurer dans l’acte de vente (CCH art. L 261-1 art. L 261-11) .

Non-respect du délai. En cas de retard dans la livraison lui ayant causé un préjudice, sous réserve qu’il ne lui soit pas imputable, un acquéreur peut réclamer une indemnisation (C. civ. art. 1611) . Un opérateur peut s‘exonérer de sa responsabilité pour un retard de livraison résultant d’un cas de force majeure (C. civ, art. 1218) .

Clause pénale. L’acte de vente peut prévoir, au bénéfice de l’acquéreur, une clause pénale fixant des pénalités de retard, sans avoir à respecter un montant minimal, comme c’est le cas en matière de construction de maison individuelle. Il a été jugé que pareille clause n’empêche pas un acquéreur de réclamer une indemnisation complémentaire s’il peut justifier d’un préjudice distinct de celui relevant de la clause, p.ex. la perte de chance de percevoir des loyers (Cass. 3e civ. 30‑1‑2019 n° 17-31201) .

Conseil. Un acquéreur ne peut se prévaloir d’un retard calculé au vu du délai prévisionnel de livraison mentionné dans son contrat de réservation (Cass. 3e civ. 12‑10‑2022 n° 21-20804) .

Pour la clause pouvant être opposée…

Une clause admise…  Si la loi n’a pas prévu de texte spécifique à ce sujet, il est admis qu’un opérateur puisse se prévaloir d’une cause légitime de suspension (ou de majoration/report/prorogation) du délai de livraison, si elle a été prévue contractuellement dans l’acte de vente. Un opérateur peut se prévaloir d’une clause de suspension pour faire p.ex. obstacle à une demande de provision d’un acquéreur dans le cadre d’une procédure en référé (Cass. 3e civ. 2‑2‑2022 n° 20-21918) .

Pour des causes légitimes…  Il a ainsi été jugé qu’est licite, sous conditions, une clause d’un acte de vente prévoyant une majoration du délai en cas d’intempéries ou de «défaillance» d’une entreprise (Cass. 3e civ. 24‑10‑2012 n° 11-17800) .

La rigueur est de mise…

Rédaction de la clause. La clause de suspension (ou de report) du délai de livraison doit être rédigée avec soin dans l’acte de vente. Un arrêt récent de la Cour de cassation invite à être très précis dans la rédaction de la clause. Dans l’affaire concernée, en raison de «l’ambiguïté» de la clause prévue, il a été jugé que le promoteur-vendeur ne pouvait se prévaloir d’un retard provenant de la «défaillance» d’une entreprise «au sens du contrat conclu» . L’arrêt invite aussi à pouvoir justifier, en cas de contentieux, de la cause légitime alléguée, ceci dans les conditions fixées par l’acte de vente (Cass. 3e civ. 2‑5‑2024 n° 22-20477) .

Gare aux clauses abusives. Un opérateur doit veiller à ce que la clause ne puisse pas être considérée comme «abusive», ce qui peut être le cas si elle a pour effet de créer «un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties»(C. cons. art. L 212-1). Les juges apprécient au cas par cas si une clause présente un caractère «abusif» (pour la négative : CA Paris 2‑5‑2024 RG 21/22210 Portalis 35L7-V-B7F-CE3YM) . Notons que des juges ont considéré comme abusive une clause prévoyant «15 évènements, soit un nombre important de situations dont les limites ne sont pas déterminées»(CA Paris 9‑2‑2024 RG 22/08780 Portalis 35L7-V-B7G-CFYK5) . Mais il a été jugé que n’est pas abusive une clause prévoyant qu’en cas de cause légitime de suspension, justifiée à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre du programme, la livraison «sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré»(Cass. 3e civ. 23‑5‑2019 n° 18-14212) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 10.