GESTION IMMOBILIÈRE - DIVERS - 24.06.2024

Opérations immobilières : gare à l’action paulienne des créanciers en cas de fraude !

Action paulienne : en général

Une action spécifique. Jadis prévue par l’article 1167 du Code Civil, l’action paulienne permet à tout créancier d’agir en son nom personnel pour «faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits»(C. civ. art. 1341-2) . L’inopposabilité «sanctionnant la fraude paulienne autorise le créancier (…), par décision de justice et dans la limite de sa créance, à échapper aux effets d’une aliénation opérée en fraude de ses droits, afin d’en faire éventuellement saisir l’objet entre les mains du tiers»(Cass. 3e civ. 13‑2‑2013 n° 11-26878) . L‘action paulienne se prescrit par cinq ans à compter du jour où le créancier a connu (ou aurait dû connaître) l’acte contesté (C. civ. art. 2224 ; Cass. 1e civ. 19‑1‑2022 n° 19-26061) . Un liquidateur judiciaire peut exercer l’action paulienne contre un acte frauduleux ayant eu pour effet de soustraire un bien du patrimoine d’un débiteur placé en liquidation judiciaire (Cass. com. 8‑3‑2023 n° 21-18829) .

Conditions. Celui qui exerce l’action paulienne doit pouvoir justifier d’une créance répondant aux conditions fixées par la Cour de cassation (notice). Il a en outre été jugé que l’action paulienne est «subordonnéenon seulement à la preuve de ce que le débiteur a conscience du préjudice causé à un créancier par l’acte querellé, mais également au fait que ce dernier constitue un acte d’appauvrissement créant l’insolvabilité, au moins apparente, du débiteur»(Cass. com. 30‑8‑2023 n° 22-11803) . Il revient au créancier «d’établir l’insolvabilité apparente du débiteur»(Cass. com. 10‑5‑2024 n° 22-15257) . L’insolvabilité «apparente» s’apprécie à la date de l’acte contesté (Cass. 1e civ. 24‑3‑2021 n° 19-19051) .

Conseil. Pour faire obstacle à une action paulienne engagée à bon droit, il revient au débiteur de «prouver qu’il dispose de biens de valeur suffisante pour répondre de l’engagement» auprès du créancier (Cass. com. 10‑5‑2024 n° 22-15257) .

Pour des opérations immobilières

Donation. L’action paulienne peut concerner un acte de donation ou de donation-partage (cass. com. 10‑5‑2024 n° 22-15257) . Il a été jugé que l’acquéreur d’un bien, ayant régularisé une promesse de vente, peut exercer l’action paulienne en cas de donation du bien avant la finalisation de la vente (Cass. 3e civ. 6‑10‑2004 n° 03-15392) .

Commodat. Il a été jugé que l’action paulienne peut concerner un prêt à usage (commodat) d’un immeuble détenu par un débiteur, en l’espèce une SCI (Cass. 1e civ. 19‑1‑2022 n° 19-26061) .

Vente/cession. L’action paulienne peut être exercée à bon droit par un créancier à la suite de la vente d’un bien ou de la cession de parts sociales d’une SCI, et plus généralement de tout acte onéreux, si le «tiers cocontractant avait connaissance de la fraude»(C. civ. art. 1341-2) . L’action doit être dirigée contre le tiers-acquéreur ou le cessionnaire (Cass. com. 11‑10‑2023 n° 22-13898) .

Apport à une SCI : attention ! Un débiteur doit savoir que l’apport (frauduleux) d’un immeuble en nature à une SCI peut aussi être attaqué au titre de l’action paulienne. Dans une affaire, une personne, débitrice d’une banque pour un prêt, avait apporté un immeuble à une SCI, en recevant en contrepartie des parts pour une valeur équivalente. La Cour d’appel saisie du litige a écarté l’action paulienne de la banque, en jugeant que l’apport ne conduisait pas à un appauvrissement, et n’affectait pas les droits de la banque. L’arrêt d’appel a été censuré par la Cour de cassation. En effet, la difficulté de négocier les parts sociales et le risque d’inscription d’hypothèques sur l’immeuble peuvent constituer des facteurs de diminution de la valeur du gage d’un créancier et d’appauvrissement du débiteur (Cass. com. 29‑5‑2024 n° 22-20308) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 10.