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[Mémento]

Mandat de location ou gestion pour un logement : que faut-il faire pour vérifier la solvabilité de candidats-locataires ?

Pour la «vérification» de la solvabilité…

Une obligation du mandataire. Pour la Cour de cassation, il incombe à un agent immobilier (AI) «chargé de rechercher un locataire de s’assurer de la solvabilité du candidat à la location»(Cass. 1re civ. 4-5-2012 n° 10-28313 et 16‑11‑2016 n° 15-23790) . Un AI ou ADB (chargé d’une mise en location) est à ce titre «tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses»(Cass. 1re civ. 11‑3‑2020 n° 18-26577) . La vérification de la solvabilité est une «obligation de moyens», et non de résultat (CA Aix-en-Provence 16‑2‑2024 RG 20/02939 Portalis DBVB-V-B7E-BFVFO) .

Manquement = responsabilité. Un AI/ADB peut voir sa responsabilité (contractuelle) recherchée par un client, au titre des articles 1991 et 1992 du Code civil, en cas de manquement caractérisé à son devoir de vérification, sous réserve de justifier d’un préjudice (CA Paris 8‑2‑2024 RG 22/02517 Portalis DBVV-V-B7G-IKFC) . Pour seul ex., un ADB a vu sa responsabilité engagée en raison d’une «légèreté dans la vérification de la solvabilité» et d’un «manque de vigilance», là où il existait une «disproportion entre les ressources des locataires et le coût du loyer, de nature à faire naître d’emblée des doutes sur les capacités [des locataires] à assumer une telle charge»(CA Aix-en-Provence 7‑5‑2024 RG 20/09129 Portalis DBVB-V-B7E-BGJ67) . Il a été jugé que des bailleurs peuvent réclamer à un AI/ADB une indemnisation au titre de la «perte de chance réelle d’être confrontés à un risque important d’impayés»(CA Montpellier 29‑2‑2024 RG 21/04486 Portalis DBVK-V-B7F-PCQ4) .

Ce à quoi il faut veiller

Pour les pièces exigibles…  Sous peine de risquer une amende administrative (loi 6‑7‑1989 art. 22-2) , la vérification de la solvabilité d’un candidat-locataire peut s’effectuer au vu des seules pièces pouvant lui être réclamées au titre de l’annexe 1 du décret 2015-1437 du 5‑11‑2015 (Mémento). Veillez à réclamer l’ensemble des pièces exigibles au titre des ressources, visées en rubrique D de l’annexe.

Gare à la fraude…  Des études récentes font état d’une multiplication des cas de fraude dans les dossiers de location. Veillez à réclamer les originaux des documents exigibles. Vérifiez l’authenticité d’un avis d’imposition (IR) par le service «SVAIR» proposé par le fisc ( https://www.impots.gouv.fr/verifavis2-api/front ), ou via le code-barre figurant dans l’avis par une application «smartphone». Là où un candidat-locataire fournit des quittances de loyers pour son ancien logement, il est prudent de réclamer des quittances signées, au vu d’un arrêt (CA Aix-en-Provence 7‑5‑2024 précité) .

Ce qu’il faut prendre en compte

Dépôt de garantie. Une fois un locataire choisi avec l’accord du bailleur, veillez à vous assurer du paiement effectif du dépôt de garantie (DG) dû par l’intéressé à la signature de son bail. Il a été jugé qu’un délai de paiement accordé à un locataire est «particulièrement contraire à la cohérence et à la pratique professionnelle»(CA Montpellier 29‑2‑2024 RG 21/04486 Portalis DBVK-V-B7F-PCQ4) .

Exonération de responsabilité. Il a été jugé qu’un AI/ADB ne peut voir sa responsabilité engagée si, en connaissance de cause, un bailleur lui a donné son accord pour la conclusion d’un bail «en dépit de l’insuffisance d’éléments justifiant la solvabilité des locataires»(CA Lyon 25‑1‑2024 RG 20/03239 Portalis DBVX-V-B7E-NAGH) . Un AI/ADB sera bien avisé de pouvoir justifier avoir alerté (par écrit) un client sur les risques pris de louer à un locataire sans disposer d’éléments suffisants sur sa solvabilité.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 10.