Pour aller plus loin

Cautionnement du locataire d'habitation

[Mémento]

Location de logement = cautionnement à prévoir ?

Cautionnement : quand ?

Un cadre très réglementé. Lors de la (re)location d’un logement nu à titre de résidence principale, un bailleur peut demander au locataire de lui fournir une «caution» (personne physique) dans les conditions fixées par l’article 22-1 de la loi du 6‑7‑1989. Les règles s’appliquent aussi en location meublée (loi 1989 art. 25-3) ou pour un bail «mobilité» (loi 1989 art. 25-12) .

Ce qu’il faut prendre en compte. Hors location à un étudiant ou apprenti, un bailleur, qui est une personne physique ou une SCI dite familiale (composée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus), ne peut demander une caution si il/elle dispose (déjà) d’une assurance «loyers impayés» souscrite à titre personnel (ou par l’intermédiaire d’un ADB). Hors SCI familiale, un bailleur «personne morale» ne peut demander une caution si le logement n’est pas loué à un étudiant boursier.

Cautionnement : comment ?

Un formalisme à respecter . L’acte de cautionnement, à faire régulariser par la caution, doit préciser le montant du loyer (et les conditions de révision) et comporter la reproduction d’un texte légal (loi 1989 art. 22 al. 4) , outre les mentions requises au titre de l’article 2297 du Code civil (portée de l’engagement, renonciation au bénéfice de discussion et/ou division). Un exemplaire du bail est à remettre à la caution, ce dont il faut pouvoir justifier (cf. Cass. 3e civ. 11‑5‑2022 n° 21-12606) .

Un formalisme impératif. Le formalisme est exigé «afin d’assurer la validité» de l’acte de cautionnement (Cass. 3e civ. 23‑1‑2020 n° 18-23900). S’il n’est pas respecté, la caution peut faire annuler son cautionnement sans avoir à justifier d’un «grief», c.-à-d. d’un préjudice (Cass. 1e civ. 22‑5‑2019 n° 18-14764) . Les juges appliquent avec grande fermeté cette sanction, en ce compris en cas de «manquement mineur» au formalisme (CA Paris 7‑5‑2024 RG 21/13179 Portalis 35L7-V-B7F-CEBPW) . Une caution peut faire écarter une demande à son encontre en référé, en cas de contestation sérieuse sur l’acte de cautionnement (CA Douai 16‑5‑2024 RG 23/03227 Portalis DBVT-V-B7H-U73V et CA Dijon 4‑6‑2024 RG 23/01429 Portalis DBVF-V-B7H-GJS4) . Elle peut aussi faire écarter une demande en garantie en cas d’acte de caution «insincère» (CA Bastia 29‑5‑2024 RG 23/00309 Portalis DBVE-V-B7H-CGJD EZ-J) .

Coté agent immobilier et ADB

Ce à quoi il veiller. La responsabilité d’un agent immobilier (AI) ou d’un ADB (chargé de la mise en location) ne peut être engagée si «aucun élément ne permettait de douter de la solvabilité» d’un locataire choisi sans caution (Cass. 1e civ. 8‑12‑2021 n° 20-16463) . Mais il a été jugé que là où un locataire présente une solvabilité «limite» (sic), ceci doit conduire un AI/ADB à procéder «à diverses vérifications complémentaires et à exiger l’engagement d’une caution ou à tout le moins à proposer au bailleur la souscription d’une assurance garantie des loyers impayés»(CA Montpellier 29‑2‑2024 RG 21/04486 Portalis DBVK-V-B7F-PCQ4) . Il a aussi été jugé, pour un logement loué à un étudiant avec la caution de ses parents, là où le montant du loyer représentait plus de 21 % des revenus des cautions, qu’un ADB avait engagé sa responsabilité pour «défaut de prudence en n’exigeant pas davantage de sûretés face à une solvabilité qui ne pouvait qu’être particulièrement faible»(CA Bordeaux 31‑1‑2024 RG 21/03331 Portalis DBVJ-V-B7F-ME3Y) .

Ce à quoi il faut penser. Là une caution est demandée, veillez à vérifier sa solvabilité au vu des pièces (exigibles) pouvant lui être réclamées (décret 2015-1437 annexe 2) . Rappelons qu’une caution ne peut être refusée au motif que la personne concernée n’est pas de nationalité française ou ne réside pas en métropole (loi 1989 art. 22-1 al. 3) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 10.