BAIL COMMERCIAL - DIVERS - 24.06.2024

Inventaire pour les charges dans un bail commercial : que faut-il prévoir exactement ?

Inventaire : ce que dit la loi

Bail initial. Depuis la loi 2014-626 du 18‑6‑2014, dite loi Pinel, l’article L 145‑40‑2 du Code de commerce dispose que tout bail commercial doit comporter un «inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire» . Pour la «répartition», il est impératif de prendre en compte la liste des charges (au sens large) pouvant (ou non) être supportées par le locataire (C. com. art. R 145-35 ; rép. min. n° 12813 du 11‑6‑2024 JOAN p. 4813) .

Bail renouvelé. L’inventaire est requis dans un bail de neuf ans ou plus, conclu avant le 5‑11‑2014, s’il est renouvelé (loi 2014-626 art. 21 II) . Il a été jugé que les clauses d’un bail expiré, qui étaient conformes au droit en vigueur avant la loi Pinel, mais « qui se heurtent désormais aux nouvelles dispositions d’ordre public, ne peuvent être maintenues dans les contrats renouvelés»(Cass. 3e civ. 6‑2‑2020 n° 19-19503) . Un bail de neuf ans ou plus, renouvelé avant le 5‑11‑2014 (date d’effet du bail renouvelé), est aussi concerné pour un nouveau renouvellement (cf. Cass. 3e civ. 17‑6‑2021 n° 20-12844) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 10.

Inventaire : la position des juges

Pour le formalisme à respecter…  La Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée sur le formalisme à respecter pour l’inventaire. Une question se pose : l’inventaire doit-il faire l’objet d’un document spécifique, à joindre en annexe à un bail ?

Inventaire = annexe ? Une cour d’appel a jugé que l’inventaire «constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur». Elle a en outre estimé qu’en «l’absence d’inventaire annexé au bail» , celui-ci est «privé d’un inventaire régulier». En l’espèce, elle a jugé non écrite une clause d’un bail mettant une taxe (TEOM) à la charge du locataire (CA Versailles 7‑3‑2024 RG 22/05759 Portalis DBV3-V-B7G-VNFH) .

La discussion est/reste permise…  Selon d’autres juges la loi impose «d’intégrer un inventaire précis des charges dans le contrat de location » (CA Lyon 24‑1‑2024 RG 22/07926 Portalis DBVX-V-B7G-OUKA) , ou de «fixer un inventaire précis des charges et obligations incombant respectivement aux parties»(CA Aix-en-Provence 23‑5‑2024 RG 20/06861 Portalis DBVB-V-B7E-BGCEK) . Il a pu aussi être jugé qu’un locataire ne peut «se prévaloir de l’absence de communication de l’inventaire» si les clauses du bail «sont claires et dénuées d’ambiguïté»(CA Paris 23‑5‑2024 RG 21/08566 Portalis 35L7-V-B7F-CDTNW) .

En pratique

Prudence de mise ! En attendant la position de la Cour de cassation, il peut être prudent de prévoir un inventaire sous la forme d’une annexe, à joindre au bail, comprenant une liste (exhaustive) des charges, et leur répartition (bailleur/locataire).

Ce à quoi il faut veiller. En tout état de cause, l’inventaire (annexe ou rubrique d’un bail) doit être précis sur les charges supportées par le locataire. La Cour de cassation a p.ex. jugé que la TEOM ne peut être mise à sa charge « qu’en vertu d’une clause claire et précise» du bail (Cass. 3e civ. 16‑5‑2024 n° 22-19830) , ou qu’il ne saurait supporter des charges non prévues par une «stipulation expresse»(cf. Cass. 3e civ. 30‑5‑2024 n° 22-22981) .

Conseil. Là où une clause d’un bail met à la charge du locataire des charges «prohibées», un locataire n’est pas fondé à réclamer «l’annulation de l’entier contrat de bail»(CA Poitiers 21‑5‑2024 RG 23/00767 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYRI) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 10.