Des travaux dans vos locaux professionnels loués : comment les passer en charges ?

Entretien et réparation

Une obligation de maintenir le local en bon état. Le contrat de bail commercial prévoit une clause pour la répartition des charges et des travaux entre l’entreprise locataire et le bailleur. En application de son obligation de maintenir l’immeuble en bon état, le locataire peut être appelé à engager des dépenses d’entretien et de réparation, afin de répondre à cette nécessité.

Des dépenses déductibles en charges. Corrélativement, ces dépenses sont déductibles du résultat imposable au titre de l’exercice au cours duquel elles sont engagées. Il en est ainsi de l’entretien des installations à l’usage personnel du locataire : extérieurs, peintures, portes, volets, fenêtres, revêtement de sols, équipement électrique, plomberie, quote-part des frais d’entretien des ascenseurs, etc.

Grosses réparations : à la charge exclusive du bailleur. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5‑11‑2014, ne peuvent pas être imputés au locataire : les dépenses relatives aux grosses réparations (C. civ. art. 606) ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux ; les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien loué en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ; et dans un immeuble collectif, le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Aménagement et amélioration

Constructions ou aménagements sur sol d’autrui. Le contrat de bail peut également imposer au locataire la prise en charge de travaux d’aménagement et d’amélioration, qui non seulement dépassent les simples dépenses courantes, mais, de plus, reviennent au propriétaire en fin de bail, sans indemnisation du locataire.

Un coût à amortir… Pour un local à usage professionnel, ces travaux ne peuvent pas être comptabilisés en charges. Ils doivent impérativement être incorporés dans les immobilisations et inscrits comme tels à l’actif du bilan. Corrélativement, leur coût ne peut donc être déduit que par le biais d’amortissements.

… sur cinq à dix ans. L’administration fiscale et la jurisprudence constante en la matière considèrent que les dépenses de grosses réparations sont amortissables sur une durée allant de cinq à dix ans maximum. Vous avez donc la faculté de calculer des annuités d’amortissement sur la base d’un taux compris entre 10 et 20 %.

Et à la fin du bail ? L’expert-comptable est tenu de sortir le coût des transformations de l’actif du bilan. Cependant, si les travaux d’aménagement et d’amélioration reviennent au bailleur sans contrepartie financière, l’entreprise est en droit de constater une perte se rapportant à la valeur résiduelle du montant des travaux, correspondant à leur valeur d’origine diminuée des amortissements pratiqués. À l’inverse, si les clauses du contrat de bail prévoient que les aménagements effectués reviennent au bailleur contre indemnité, l’opération s’analyse comme une cession d’élément d’actif. Conséquence : si le montant de l’indemnité est supérieur à la valeur comptable des travaux, la plus-value y afférente doit être déclarée par l’entreprise locataire. Dans le cas contraire, celle-ci est bien entendu autorisée à faire ressortir la moins-value.