Acquérir le local professionnel en crédit-bail via une SCI : quelles incidences ?

Le crédit-bail immobilier

Le montage. La SCI (crédit-preneuse) passe un contrat avec un organisme financier spécialisé (crédit-bailleur) aux termes duquel ce dernier achète les locaux. La SCI prend ces locaux en location pour une certaine durée et les sous-loue à l’entreprise. À l’expiration du bail, la SCI peut acquérir l’immeuble pour un prix de levée d’option généralement faible, tenant compte, notamment, des versements effectués à titre de loyers.

La sous-location de l’immeuble. Durant la période du contrat, la SCI donne en sous-location les locaux qu’elle a elle-même pris à bail auprès du crédit-preneur. Sauf dans l’hypothèse où la SCI aurait opté à l’impôt sur les sociétés (IS), cette activité de sous-location relève, sur le plan fiscal, de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) et non pas des revenus fonciers. Chacun des associés est imposable pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société.

En cas de levée d’option et de cession

Levée d’option : un changement d’activité. En devenant propriétaire de l’immeuble, la SCI met fin à l’activité de sous-location (BNC) et les revenus retirés de la location de l’immeuble, si elle se poursuit, relèvent désormais des revenus fonciers. Or la cessation de l’activité de sous-location par la SCI, consécutive à la levée d’option, constitue un fait générateur de plus-value professionnelle (CE 4‑3‑2015 n° 360509 et rép. Moyne-Bressand : AN 17‑74‑1991 n° 42984) .

L’imposition d’une plus-value latente…  La plus‑value est égale à la différence entre la valeur vénale de l’immeuble à la date de la levée d’option et son coût d’acquisition. Cette plus-value sera imposable à proportion des droits des associés dans le capital social de la SCI.

… sauf si…  La levée de l’option d’achat sur un immeuble pris en crédit-bail par une SCI à l’IR qui le sous-loue n’entraine pas l’imposition de la plus-value latente pour ses associés soumis à l’IS (CE 26‑4‑2024 n° 472855) . En effet, les revenus tirés de la sous-location de l’immeuble pris en crédit-bail par la SCI et ceux tirés après la levée d’option de la location de cet immeuble sont, dans les deux cas, imposés selon les règles applicables en matière d’IS ; la levée d’option n’entraine aucun changement de régime fiscal à leur niveau.

Un report possible. Lorsque la levée d’option génère une plus-value, la loi prévoit un report d’imposition (CGI art. 93 quater IV) . Lorsque le crédit-preneur est une SCI, chacun des associés doit donc demander le report d’imposition de sa quote-part de plus-value dans l’acte qui constate le transfert de l’immeuble.

Bon à savoir. Parmi les évènements mettant fin au report d’imposition de la plus-value figure la cession de l’immeuble.

Et en cas de cession : une autre plus-value ! La vente de l’immeuble au titre d’une année postérieure à la levée d’option pourra générer une plus-value immobilière dès lors que le prix de cession de l’immeuble sera supérieur à sa valeur vénale au jour de la le vée d’option. En outre, il faudra déclarer l’éventuelle plus-value professionnelle placée en report d’imposition, puisque la vente met fin au report.