Mise à disposition d’un immeuble d’une SCI à un de ses associés : comment faire ?
Pour une mise à disposition à titre gratuit… Une SCI est créée par un couple (Monsieur et Madame). À la suite de la séparation du couple, la SCI, représentée par son gérant (Monsieur), associé minoritaire, consent à celui-ci un prêt à usage (commodat), portant sur les premier et deuxième étages d’un immeuble de la SCI. Mais Monsieur est ensuite révoqué de ses fonctions de gérant. S’ensuit un long procès au cours duquel la SCI demande l’annulation de la convention de prêt à usage, ainsi que l’expulsion des lieux de Monsieur…
Un principe à intégrer… Appelée à se prononcer, la Cour de cassation a donné raison à la SCI, en posant le principe (inédit) suivant. Lorsque «les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts»(Cass. 3e civ. 2‑5‑2024 n° 22-24503) . Il avait déjà été jugé que l’occupation gratuite d’un immeuble d’une SCI nécessitait une autorisation votée en AG si elle «était contraire» à ses statuts (Cass. 3e civ.25‑4‑2007 n° 06-11833) .
En pratique. Ainsi, en principe, pour que le gérant d’une SCI puisse décider (seul) de mettre à disposition à titre gratuit un immeuble, au profit de l’un de ses associés, l’objet social de la SCI, fixé dans ses statuts, doit prévoir d’emblée (expressément) cette faculté. A défaut, une résolution votée en ordre en AG de la SCI, à la majorité prévue dans les statuts pour les modifier, est nécessaire. À défaut de précision dans les statuts, un vote à l’unanimité des associés est requis (cf. C. civ. art. 1852) .
Conseil. L’arrêt du 2‑5‑2024 invite à bien rédiger d’emblée, lors de la constitution d’une SCI, l’objet social de la SCI dans les statuts. L’objet social conditionne aussi les pouvoirs reconnus au gérant dans les rapports de la SCI avec les tiers (C. civ. art. 1849 al. 1) . Rappelons à cet égard que, pour la vente d’un immeuble d’une SCI, à défaut de mention dans l’objet social, la décision d’aliéner ne peut également être prise qu’avec l’accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts (AC Immobilier 19e année, n° 20, p. 5) .
Arrêt sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 8.
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