VENTE IMMOBILIÈRE - DIVERS - 08.01.2024

Défaut non apparent d’un bien vendu = défaut de conformité ?

La problématique. Au titre des articles 1603 et 1604 du Code civil (droit commun de la vente), l’acquéreur d’un immeuble peut se prévaloir d’un manquement du vendeur à son obligation de «délivrance». Il dispose alors d’une action en justice lui permettant de demander la résolution de la vente et/ou indemnisation. Un acquéreur peut-il exercer cette action en présence d’un défaut ou vice avéré (et non apparent) du bien vendu ?

Où il y a uniquement vice caché...

Affaire vécue. Un acquéreur régularise une promesse de vente pour une maison. En raison d’une inondation survenue au sous-sol (aménagé) de la maison, l’acquéreur refuse de finaliser la vente, puis demande la résolution de la promesse pour manquement à l’obligation de délivrance. La Cour d’appel saisie du litige lui donne raison, en relevant que le sous-sol ayant été aménagé en cuisine et bureau, ces pièces, destinées à l’habitation, devaient être à l’abri d’infiltrations d’eau et de l’humidité. En raison de l’inondation, le bien ne présentait pas les qualités permettant de rendre ces pièces habitables dans des conditions normales.

La décision. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel, en rappelant le principe jurisprudentiel suivant : la «garantie des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale» . En l’espèce, les infiltrations d’eau faisant obstacle à une «utilisation normale» des pièces, elles «constituaient des vices cachés»(Cass. 3e civ. 19‑10‑2023 n° 22-10090) . Il en a été par ex. jugé de même pour le défaut de portance d’un plancher (Cass. 3e civ. 17‑11‑2021 n° 20-15567) , ou des défauts des lames d’une terrasse en bois composite (Cass. 3e civ. 6‑7‑2023 n° 22-12872) .

En pratique. En pareil cas, dans les conditions expliquées dans un conseil (A&C Immobilier 19e année, n° 18, p. 7) , un vendeur peut notamment opposer une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans les actes de vente.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 20.

Où il y a (bien) défaut de conformité...

Affaire vécue. Un particulier vend une maison présentée comme raccordée au réseau d’assainissement collectif, alors qu’elle dispose en réalité d’une fosse septique. L’acquéreur décide d’assigner le vendeur (et les notaires intervenus à l’acte de vente) en réparation des préjudices subis, pour manquement à l’obligation de délivrance. La Cour d’appel écarte sa demande...

La décision. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel, au vu du principe jurisprudentiel suivant : le vendeur d’un immeuble «doit délivrer la chose conformément aux stipulations de l’acte de vente» . Or, l’acte de vente mentionnait que la maison était raccordée au réseau collectif d’assainissement. Le vendeur s’était donc «engagé à délivrer un bien dont toutes les canalisations y étaient directement raccordées»(Cass. 3e civ. 28‑9‑2023 n° 22-20377 - voir déjà : Cass. 3e civ. 27‑5‑2021 n° 19-25991) .

En pratique. Un acquéreur peut agir sur le fondement de l’obligation de délivrance «conforme» si le bien vendu «n’était pas conforme aux spécifications contractuelles»(Cass. 1e civ. 14‑6‑2023 n° 22-18648 Cass. 3e civ. 8‑2‑2023 n° 21-17408) . Dans la mesure où la «non-conformité suppose la délivrance d’une chose autre que celle faisant l’objet de la vente» , un acquéreur ne peut se prévaloir d’un manquement si le bien correspond «à la description et aux spécifications mentionnées à l’acte de vente»(Cass. 3e civ. 16‑3‑2023 n° 21-25041) .

Conseil. Côté agent immobilier et notaire, lorsque vous intervenez pour régulariser un avant-contrat de vente, soignez la rédaction de vos actes (descriptif du bien...) en procédant aux vérifications qui s’imposent, au besoin.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 20.