COPROPRIÉTÉ - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE - 27.11.2023

Second vote par les passerelles «25-1» et «26-1» : quand ?

Les passerelles : l’essentiel à savoir

Passerelle «25-1». Lorsqu’une résolution n’a pas été votée par une AG à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité dite absolue) en application de l’article 25 de la loi de 1965 «ou d’une autre disposition», mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même AG se prononce à la majorité dite simple de l’article 24, en procédant immédiatement à un second vote.

Passerelle «26-1». Si une résolution doit être votée en AG à la «double majorité renforcée» de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires), et que cette majorité n’est pas atteinte, un second vote est possible si elle est votée par la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ( et au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires). La résolution peut alors être adoptée à la majorité absolue. Ce second vote est possible «nonobstant toute disposition contraire» du règlement de copropriété. Si la majorité absolue n’est pas obtenue, un troisième vote via la passerelle «25-1» n’est pas possible (décret 67-223 du 17‑3‑1967, art. 19-1) .

Conseil 1. Pour les deux passerelles, si une AG doit voter sur un contrat, devis ou marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote (décret 67-223 art. 19; Cass. 3e civ. 7‑12‑2022 n° 21-20170) .

Conseil 2. Le Grecco a recommandé si possible d’inscrire deux fois la question dans le formulaire de vote par correspondance, si un projet de résolution peut faire l’objet de la passerelle 25-1/26-1.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 18.

Les passerelles : précisions

Vous avez dit précisions ? Interpelé par un député sur les conditions de mise en œuvre des passerelles «25-1» et «26-1», le garde des Sceaux a fourni les précisions suivantes (rép. min. n° 9815 du 24‑10‑2023 JOAN p. 9458) .

Travaux. Rappelant utilement les différentes majorités requises pour le vote des travaux (suivant leur nature), le garde des Sceaux souligne que les «travaux de rénovation énergétique et les travaux comportant transformation, addition ou amélioration» , s’ils relèvent de la majorité absolue, peuvent/doivent être votés «le cas échéant» à la majorité simple avec la passerelle 25-1 (cf. aussi rép. min. n° 08454 du 16‑11‑2024 JO Sénat p. 6456) .

Droit d’usage privatif. Pour le vote en AG d’une résolution accordant un droit d’usage privatif sur une partie commune à un copropriétaire, deux cas sont à envisager. Si la résolution vise à «concéder une simple autorisation d’usage à titre précaire et révocable» , la majorité simple suffit (cf. Cass. 3e civ. 2‑3‑2010 n° 09-13090 et 5‑4‑2018 n° 17-14138) . La majorité de l’article 26 s’applique si la résolution vise à conférer «un droit indissociable de la propriété du lot» , en concédant un droit de jouissance exclusif à un copropriétaire, ce qui implique une modification du RC concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes (cf. loi 1965 art. 26 b)) . Dans ce cas, la passerelle de l’article 26-1 «apparaît» applicable.

Places de parking. Pour le vote en AG d’une résolution visant à supprimer des places de parking «visiteurs» au profit de copropriétaires, la position du garde des Sceaux est la suivante. La passerelle de l’article 26-1 «apparaît» applicable soit dans l’hypothèse d’une affectation d’un parking à un usage privatif (relevant de l’art. 26 b)), soit dans l’hypothèse d’une vente d’un parking à un copropriétaire (relevant de l’art. 26 a)). Ceci «sous réserve qu’il n’en résulte pas une modification de la destination de l’immeuble, laquelle exigerait l’unanimité des voix des copropriétaires» .

Notice et réponse ministérielle sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 18.