SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ - 21.11.2019

Du nouveau pour les mandats de syndics de copropriété !

Comme expliqué dans un conseil distinct (A&C Immobilier, 15e année, n° 17 p. 1, 22.11.2019) , l’ordonnance n° 2019-1101 du 30.10.2019 (JO du 31.10.2019) a modifié la loi n° 65-557 du 10.07.1965, de manière majeure. Les règles applicables aux mandats des syndics de copropriété sont impactées. C’est-à-dire ?

Pour la (re)désignation d’un syndic

Ce qui est conforté. Un mandat de syndic devra être conclu pour une « durée déterminée » , et ne pourra être reconduit tacitement (loi de 1965 art. 18, VI) .

Ce qui est modifié. L’ordonnance du 30.10.2019 renforce l’obligation de mise en concurrence des syndics professionnels, au niveau du conseil syndical – CS (loi de 1965 art. 21) . La périodicité triennale, prévue actuellement, est supprimée. La mise en concurrence sera en principe requise avant toute (re)désignation d’un syndic. S’il le demande, le CS pourra toutefois être dispensé de mise en concurrence, par un vote en assemblée générale (AG), à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il reviendra au CS de faire inscrire la question de la dispense à l’ordre du jour (OJ) d’une AG, en temps utile (l’inscription obligatoire est supprimée).

À noter. Par souci de sécurité juridique, un texte précisera expressément que l’obligation de mise en concurrence ne sera pas prescrite « à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic ».

Ce qui ne change pas. Comme par le passé, tout copropriétaire pourra porter, à l’OJ d’une AG, l’examen de projets de contrat de syndic (y compris en cas de dispense de mise en concurrence).

Pour la fin d’un mandat de syndic

Ce qui est modifié. De nouveaux textes précisent la marche à suivre pour le non-renouvellement d’un syndic en exercice (cf. notice) et, notamment, la manière dont son contrat peut/doit être résilié (loi de 1965 art. 18, VII à VIII) . Le contrat d’un syndic ne pourra être résilié qu’en «  cas d’inexécution suffisamment grave » . Si le CS est à l’initiative de la résiliation, celui-ci sera tenu de notifier, au syndic, une demande motivée d’inscription de la question à l’OJ d’une AG. L’AG qui se prononcera sur la résiliation devra, le cas échéant, fixer « sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée » . Si un nouveau syndic est désigné au cours de l’AG, il faudra faire fixer la date de prise d’effet de son contrat.

Carence-empêchement. Comme par le passé, en cas d’empêchement d’un syndic, le président du CS pourra convoquer une AG, afin de désigner un nouveau syndic. En cas de carence, il est précisé que c’est un administrateur « ad hoc » qui pourra être (seul) désigné en justice (loi de 1965 art. 18, V) .

Syndic non professionnel. La qualité de copropriétaire sera exigée, de manière générale, pour exercer la mission de syndic non professionnel d’une copropriété. S’il perd cette qualité, il est précisé que le mandat du syndic deviendra ensuite caduc, passé un délai de trois mois. Dans ce délai, il lui reviendra de convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic (loi de 1965 art. 17-2) .

Et c’est pour quand ? L’ordonnance du 30.10.2019 entrera en vigueur le 01.06.2020 (jusque-là, les textes actuels ont vocation à s’appliquer). Un texte précise que les nouvelles règles relatives au contrat de syndic (loi de 1965 art. 18, VI à VIII) , s’appliqueront uniquement aux contrats conclus (ou renouvelés) après le 01.06.2020, « y compris pour leurs effets légaux »(ord. 2019-1101 art. 41, IV) .

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