Renouvellement du bail = renouvellement du loyer ?
Un cas vécu
Une entreprise loue un local commercial et demande le renouvellement de son contrat de bail commercial.
La société, propriétaire et bailleur du local commercial, accepte ce renouvellement avec maintien du loyer.
L’entreprise locataire conteste toutefois le prix du loyer et considère qu’il doit être baissé, dans la mesure où la société bailleresse lui refacture le coût de la taxe foncière, alors que cette taxe incombe au bailleur par principe.
La position du juge
Le juge rappelle que, à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée notamment au regard des obligations respectives des parties.
Il ajoute que les obligations incombant normalement au bailleur et dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Il constate que l’expert chargé de fixer le montant du loyer a considéré que le fait que la société locataire se soit engagée à acquitter les taxes foncières ne justifie pas un abattement pour charges exorbitantes, dès lors, d’une part, que ce transfert de charges est couramment pratiqué dans le secteur, et d’autre part, que les termes de comparaison qu’il a retenus correspondent à des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur.
Le juge estime cependant que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur, et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (Cass. 3e civ. 8‑2‑2024 n° 22-24268) .
Ce qu’il faut savoir
Un droit. À l’expiration du bail commercial, le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son contrat de bail commercial, s’il y a exercé son activité depuis plus de trois ans.
Un loyer. Par principe, le loyer du bail renouvelé est fixé librement entre le locataire et le bailleur.
Un plafonnement. Le loyer du bail renouvelé est normalement plafonné : le taux de variation du loyer applicable au titre du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale, de l’indice de référence (indice des loyers commerciaux, indice des loyers des activités tertiaires, etc.). Le plafonnement est une limitation à la hausse du montant du loyer du bail à renouveler.
À noter. La règle du plafonnement ne s’applique que si la durée du « bail à renouveler » n’est pas supérieure à neuf ans.
La valeur locative. D’une manière générale, comme le rappelle le juge ici, en cas de désaccord entre le locataire et le bailleur, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Plusieurs éléments permettent de déterminer cette valeur locative. C’est ainsi que seront pris en compte les caractéristiques du local commercial, la destination des lieux loués, les facteurs de commercialité, les améliorations importantes apportées aux lieux loués, etc. De la même manière, comme le rappelle encore le juge en l’espèce, les obligations incombant normalement au bailleur et dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative (p.ex. la prise en charge de la taxe foncière).
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