BAIL D’HABITATION - DIVERS - 29.05.2024

Droit de visite d’un logement loué : les règles du jeu

Droit de visite : en général

Ce qui est interdit. Un bailleur ne peut en aucun cas visiter un logement sans l’autorisation du locataire, notamment en son absence. Au plan pénal, le fait d’intervenir dans un logement loué, sans autorisation du locataire ou décision de justice, constitue une «violation de domicile» punissable de trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende (C. pén. art. L 226-4) . En outre, au plan civil, un locataire peut réclamer une indemnisation pour atteinte au respect de sa vie privée (C. civ. art. 9) , si le bailleur fait visiter les lieux sans son autorisation (Cass. 3e civ. 25‑2‑2004 n° 02-18081) . Un bailleur ne saurait donc conserver un double des clés du logement… aux seuls fins de le visiter quand il l’entend.

Ce qu’il faut prévoir. En l’absence de texte légal reconnaissant expressément à un bailleur (ou son mandataire) un droit de visite en cours de location, ce droit de visite doit être prévu par une clause du bail. La clause du bail doit être rédigée avec soin et cantonnée pour éviter qu’elle ne soit considérée comme abusive.

La nuance. Un locataire est tenu de «permettre l’accès» au logement pour «la préparation et l’exécution» de certains travaux (loi 6‑7‑1989 art. 7 e.) . Tenez-compte des règles applicables (Mémento).

Droit de visite : pendant un préavis

En droit. Un bail peut prévoir une clause obligeant le locataire à laisser visiter son logement, en vue de sa vente ou (re)location. Mais est réputée «non écrite» (illicite) une clause obligeant un locataire à laisser visiter le logement un jour fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables (loi 1989 art. 4 a.) .

En pratique. Une clause est à insérer dans tout bail d’habitation (en rubrique X) pour obliger le locataire, en vue de la vente ou (re)location, à laisser visiter son logement pendant deux heures les jours ouvrables, hors jours fériés (préciser la plage horaire). Il peut être utile de préciser dans la clause qu’une visite pourra être effectuée par tout (candidat) acquéreur/locataire, mais aussi tout professionnel missionné, p. ex. un diagnostiqueur ou un agent immobilier (AI) mandaté pour la remise en location ou la vente du logement (en ce compris en cas de vente du bien occupé).

Et si le locataire refuse les visites ?

La fausse-bonne idée. Un bailleur ne peut prévoir, dans un bail, une pénalité ou indemnité à la charge du locataire, en cas de non-respect de la clause du bail portant sur les visites (loi 6‑7‑1989 art. 4 i.) .

Recours judiciaire. En justifiant de motifs légitimes ou d’un cas d’urgence (ex. : passage d’un expert suite à un dégat des eaux), après mise en demeure restée sans effet, un bailleur peut saisir en référé le juge des contentieux de la protection (JCP) pour que le locataire soit condamné, sous astreinte, à laisser visiter le logement (cf. CPC arts. 834 et 835) .

Droit à indemnisation. Un bailleur peut réclamer une indemnisation en justice au locataire, si celui-ci fait obstacle au droit de visite prévu dans le bail, p. ex. en refusant la visite à des candidats locataires pendant la durée du préavis (Cass. 3e civ.11‑3‑2014, n° 13-10814) . Dans une affaire, à la suite d’un congé-vente délivré par un bailleur, le locataire avait refusé l’accès au logement pour «permettre aux potentiels acheteurs de le visiter», ce qui «faisait obstacle à une quelconque vente» . Il a été jugé que cette faute avait causé un «incontestable préjudice» au bailleur, justifiant la condamnation du locataire à 10 000 € de dommages-intérêts (CA Paris 23‑4‑2024 RG 21/13702 Portalis 35L7-V-B7F-CEDKW) . Pour réclamer réparation, veillez à monter un solide dossier (PV dressé par un commissaire de justice, attestations de témoins, etc.). Notons qu’en l’absence de clause pour le droit de visite, il a été admis qu’un bailleur puisse se prévaloir d’un manquement du locataire à «une exécution de bonne foi» du bail s’il refuse une visite pour qu’un AI puisse évaluer le bien (CA Aix-En-Provence 22‑6‑2023 RG 22/11948 Portalis DBVB-V-B7G-BJ6JL) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 8.