Dispositif «Permis de louer» : renforcement du régime d’autorisation préalable (APML) depuis le 11 avril 2024
Permis de louer / APML : en droit
Régime «APML» : en bref. Ce dispositif permet à un EPCI (compétent en matière d’habitat) ou, à défaut, le conseil municipal, d’instaurer par délibération, dans certaines zones, un régime d’« autorisation préalable de mise en location» (APML) de certains logements (parc privé). Les zones doivent être situées sur des territoires «présentant une proportion importante d’habitat dégradé»(CCH art. L 635-1 et s. ; art. R 635-1 et s.) .
Locations concernées ? La (re)mise en location d’un logement loué nu/meublé à titre de résidence principale, avec un bail régi par la loi du 6‑7‑1989, est concernée. Un bail «mobilité» n’est pas concerné (CCH art. R 635-1) .
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Permis de louer / APML : en pratique
Où le dispositif s’applique(ra). De nombreuse) communes sont (déjà) concernées par le régime APML. Notez que la loi 2024-322 du 9‑4‑2024 (JO 10‑4‑2024) , dite loi «Habitat dégradé», a facilité la mise en oeuvre par des communes du régime APML. Prudence et rigueur de mise…
Demande d’APML. En pratique, un formulaire réglementaire (Cerfa n° 15652*01) est à régulariser pour la demande (joindre le dossier de diagnostic technique). L’autorité compétente (EPCI/maire) dispose d’un mois pour instruire la demande, et notifier sa réponse (son silence vaut APML).
APML obtenue. La (re)mise en location du logement doit intervenir sous deux ans suivant la délivrance expresse/tacite de l’APML. L’APML doit être jointe au bail régularisé avec un locataire (CCH art. L 635-5, annexes au décret 2015-587 du 29‑5‑2015) .Notons qu’en cas de vente d’un logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée à l’acquéreur (régulariser le Cerfa 15663*01) .
Attention ! Lorsqu’il est mandaté par un bailleur pour la (re)mise en location d’un logement concerné, un agent immobilier (AI) et/ou ADB doit respecter la procédure APML (compléter la rubrique 1 du Cerfa 15652*01). Les pouvoirs publics ont écarté toute possibilité de «dispense» pour un AI/ADB, au motif qu’elle «entrainerait une rupture d’égalité entre les propriétaires qui louent directement et ceux qui passent par une agence»(rép. min. n° 7361 du 30‑5‑2023 JOAN p. 4960) .
Ce qu’il faut prendre en compte
Gare à la décence. L’APML peut être refusée ou soumise à conditions (travaux…) si un logement ne respecte pas les critères de la décence (loi 6‑7‑1989 art. 6 ; décret 2002-120 du 30.01.2002) , ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique (CCH, art. L 635-3, al. 2) .
Gare aux colocations. La loi «Habitat dégradé» a créé un dispositif expérimental (5 ans) permettant à l’autorité compétente de rejeter une demande d’APML formulée pour un logement «en vue» de le louer en colocation avec des baux multiples, si, «nonobstant le respect des normes de décence» prévues par les articles 6 et 8-1(II) de la loi de 1989, les «caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d’existence dignes»(loi 2024-322 art. 33) .
Gare aux visites. La loi «Habitat dégradé» a aussi ouvert un droit de visite à l’autorité chargée d’instruire une demande d’APML. Elle «peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour examiner le logement» concerné, ceci entre 6 h et 21 h., en principe (CCH art. L 635-3 al. 3) .
Attention ! Une amende est encourue en cas de (re)mise en location d’un logement sans demande d’APML ou en cas de rejet d’APML, sous conditions (CCH art. L 635-7) .
Notice et formulaires Cerfa sur https ://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 7.
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