RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - AGENT IMMOBILIER - 10.05.2024

Assurance Assurance en responsabilité civile professionnelle (RCP) d’un agent immobilier et ADB : un motif d’exclusion cantonné

Pour la «garantie» en RCP…

Assurance RCP = obligation. Pour pouvoir exercer son activité, tout agent immobilier - AI (carte T) et/ou ADB (carte G) est tenu de disposer d’une assurance contre «les conséquences pécuniaires» de sa «responsabilité civile professionnelle» -RCP (loi Hoguet du 2‑1‑1970 art. 3 3° ; décret Hoguet du 20‑7‑1972 art. 49) . Un AI/ADB doit être en mesure d’en justifier à tout moment. Une attestation d’assurance RCP en ordre doit être jointe à sa demande de renouvellement de carte en CCI tous les trois ans (décret Hoguet art. 80) , en complétant utilement la rubrique 7 du Cerfa 15312*03. Notons qu’en cas d’avenant au contrat RCP, un AI/ADB est censé en informer la CCI (décret Hoguet art. 6 III) .

Assurance RCP = contrat réglementé. Le contrat d’assurance RCP d’un AI/ADB fait l’objet de règles spécifiques, fixées par un arrêté ministériel du 1‑9‑1972. Pour son activité, le contrat, qui doit pouvoir se reconduire tacitement tous les ans, doit garantir l’AI/ADB « du fait des dommages incorporels causés à autrui par suite d’erreurs, omissions ou négligences» , y comprise celles commises par «ses collaborateurs ou préposés» , ou par suite de perte ou destruction de documents confiés (arrêté 1‑9‑1972 annexe I art. 1) . Un contrat ne peut comporter une limite de garantie inférieure à 75 000 € par an, et de franchise supérieure à 10 % de l’indemnité due pour un sinistre (arrêté art. 2) . Le contrat doit comporter des garanties au moins équivalentes à celles définies par des clauses figurant en annexe de l’arrêté de 1972. L’arrêté prévoit par ailleurs certains motifs d’exclusion de garantie (arrêté art. 3) .

Attention ! Un mandataire indépendant (agent commercial) habilité en transaction doit disposer de sa propre assurance RCP, dans les conditions requises (loi Hoguet art. 4 al. 2) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 7.

… une cause d’exclusion cantonnée !

Pour la faute intentionnelle ou dolosive… En cas de sinistre, l’assureur RCP d’un AI/ADB peut se prévaloir d’une exclusion (de plein droit) de garantie pour des «dommages provenant d’une faute intentionnelle» ou «dolosive»(C. ass. art. L 113-1 al. 2 ; arrêté 1‑9‑1972 annexe I art. 1 2°) . Ces fautes (intentionnelle/dolosive) sont «autonomes, chacune justifiant l’exclusion de garantie dès lors qu’elle fait perdre» à l’assurance «son caractère aléatoire»(Cass. 2e civ. 20‑5‑2020 n° 19-11538 et 19-14306) .

Une exclusion très encadrée… La Cour de cassation retient désormais une définition stricte (restrictive) de la faute «intentionnelle», mais aussi de la faute «dolosive», laquelle «s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables»(cf. Cass. 2e civ. 14‑3‑2024 n° 22-18426) .

Illustration… côté ADB. Dans une affaire, un ADB, qui s’était vu confié un mandat de gestion locative, a vu sa responsabilité recherchée par son client pour des manquements (avérés) dans sa mission (absence de régularisation des charges). La Cour d’appel de Paris a écarté la garantie de l’assureur de l’ADB, au motif que ces manquements étaient selon elle «dépourvus d’aléas» . La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel, car ce motif était impropre à «caractériser la conscience» qu’avait l’ADB du «caractère inéluctable des conséquences de l’absence de régularisation et de réclamation des charges locatives, ou de sa volonté de causer le dommage» survenu (Cass. 2e civ. 25‑1‑2024 n° 21-17365) .

Conseil. Un agent immobilier ou un syndic de copropriété peut aussi se prévaloir de cette jurisprudence favorable (notice).

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 7.