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[Notice]

Plus-value immobilière : précisions sur des cas d’exonération et d’abattement

Pour l’exonération résidence principale

Le principe. Une personne peut bénéficier d’une exonération de plein droit pour la vente du logement qui constitue sa résidence principale au jour de la vente (CGI, art. 150 U II 1°) . Le vendeur doit pouvoir prouver l’occupation habituelle et effective du logement en résidence principale. Tenez compte de la jurisprudence récente des juges administratifs (analyse en notice), qui sont très «pointilleux» à ce sujet (ex.: CAA Bordeaux 18‑7‑2023 21BX03539 et CAA Marseille 13‑7‑2023 21MA02747) .

La nuance. L’exonération reste acquise pour un logement inoccupé au jour de la vente s’il a été occupé jusqu’à sa mise en vente, sous réserve que la vente intervienne ensuite dans des «délais normaux». Dans un «contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal»(rép. min. n° 8008 du 18‑7‑2023 JOAN p. 6804) . En pratique, le fisc et les juges apprécient au cas par cas si le délai de vente peut (ou non) être considéré comme normal, au vu de certains critères : conditions locales du marché, diligences effectuées pour la mise en vente (annonces, démarches auprès d’agences immobilières, etc.). Sous réserve de pouvoir justifier que le prix demandé soit adapté aux prix pratiqués sur le marché local, il en va par ex. ainsi lorsqu’un vendeur a accompli «les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu»(CAA Versailles 8‑3‑2023 n° 21VE03104 ; BOI-RFPI-PVI-10‑40‑10 n° 180 et 190) . Entre la mise en vente et la vente, le logement ne doit pas être loué ou occupé gratuitement (par des membres de la famille ou des tiers), ou mis à disposition (logement de fonction).

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 12.

Pour les régimes particuliers

Exonération en cas de sinistre. Par un rescrit (re)publié le 27‑6‑2023, d’une portée générale, le fisc a précisé les conditions dans lesquelles un propriétaire peut bénéficier de l’exonération pour la vente d’un bien, détruit en raison d’un sinistre le rendant inhabitable, devant faire l’objet de travaux de reconstruction avec permis de construire (PC), et restant inoccupé jusqu’à la vente (BOI-RES-RFPI-000078 ; adde BOI-RFPI-PVI-10‑40‑10 n° 195) .

Exonération «maison de retraite». Un régime particulier d’exonération s’applique en faveur d’une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées, et contrainte de vendre son (ancienne) résidence principale (CGI art. 150 U II 1er ter) . Notez que les pouvoirs publics n’entendent pas assouplir les conditions applicables pour bénéficier de cette exonération (rép. min. précitée) .

Exonération «logements sociaux». La loi de finances a prolongé d’une année, jusqu’au 31‑12‑2023, les deux mécanismes d’exonération pour des ventes de biens au profit de certains opérateurs, en vue de la production de logements sociaux (CGI 150 U 7° et 8°) . Tenez compte de la doctrine fiscale, actualisée le 8‑8‑2023, à ce sujet.

Abattement «150 VE». Sous conditions, la loi prévoit un abattement exceptionnel de 70 % (voire 85 %) en cas de vente d’un bien situé dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (GOU) ou d’une opération de revitalisation de territoire (ORT), pour une opération de démolition/reconstruction d’un bâtiment d’habitation collectif. Pour bénéficier de l’abattement, une promesse de vente peut/doit être régularisée d’ici le 31‑12‑2023 inclus, et la vente finalisée d’ici le 31‑12‑2025 au plus tard (CGI, art. 150 VE) . Tenez compte de la doctrine fiscale, actualisée en juillet 2023, à ce sujet.

Notice et rescrit sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 12.