Droit à honoraires des agents immobiliers = des mandats de vente au préalable en bon ordre !

Rémunération = mandat préalable !

Un impératif. La licéité de l’intervention d’un agent immobilier (AI) «dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, est subordonnée à la détention d’un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties à l’opération»(CA Toulouse 6‑6‑2023 RG 22/02886 Portalis DBVI-V-B7G-O5US; décret Hoguet art. 72 al. 2) . Un AI «ne peut valablement exercer son activité d’entremise que s’il dispose à cet effet d’un mandat écrit préalablement à toute prestation»(CA Paris 7‑4‑2023 RG 21/08546 Portalis 35L7-V-B7F-CDTMF) . Un mandat écrit «est exigé ad validitatem»(CA Aix-en-Provence 6‑6‑2023 RG 19/16249 Portalis DBVB-V-B7D-BFBPR) . Sans mandat écrit, un AI peut être condamné à restituer la somme perçue pour son intervention (CA Paris 5‑4‑2023 RG 20/08012 Portalis 35L7-V-B7E-CB5U4) .

Vitesse n’est pas précipitation. Un AI ne peut prétendre «à la perception d’une rémunération» pour des missions accomplies (visite, négociation...) avant la régularisation d’un mandat en ordre (CA Rouen 10‑5‑2023 RG 22/01446 Portalis DBV2-V-B7G-JCEJ ; CA Rennes 30‑6‑2023 RG 20/04844 Portalis DBVL-V-B7E-Q7KE a contrario) .

Mandat de vente = mentions légales  !

Ce à quoi il faut veiller. Un mandat «doit comporter, à peine de nullité, pour satisfaire à l’exigence de bonne information du mandant», les informations prévues par l’article 6 de la loi Hoguet (CA Limoges 4‑5‑2023 RG 22/00567 Portalis DBV6-V-B7G-BILMO) . Le numéro d’inscription au registre des mandats doit être reporté sur l’exemplaire remis au client (décret Hoguet art. 72 al. 6, CA Paris 19‑5‑2023 RG 21/14796 Portalis 35L7-V-B7F-CEGT4) .

Clause pénale et/ou d’exclusivité. Une clause pénale figurant «en caractères majuscules et gras» répond aux exigences de la réglementation Hoguet (CA Paris 30‑6‑2023 RG 21/22003 - Portalis 35L7-V-B7F-CE3MH) . Notons qu’il a aussi été jugé qu’une clause d’exclusivité est «suffisamment apparente» si elle est «isolée entre deux paragraphes», même si «elle est rédigée dans une police de caractères de même taille que celle des autres clauses»(CA Limoges 4‑5‑2023 précitée) .

Faculté de résiliation. Un mandat avec clause pénale et/ou d’exclusivité doit rappeler la faculté de chaque partie, passé trois mois, de le dénoncer à tout moment, ceci en «caractères très apparents»(décret Hoguet art. 78, CA Paris 1‑6‑2023 RG 20/02361 Portalis 35L7-V-B7E-CBM2Q) .

Et en cas de mandat «irrégulier» ?

Ce qui est écarté. La théorie de la «gestion d’affaires» ne peut fonder le droit à rémunération de l’AI ( CA Paris 19‑5‑2023 RG 21/14796 Portalis 35L7-V-B7F-CEGT4) , comme pour un syndic de copropriété (cf. Cass. 3e civ. 4‑1‑2023 n° 21-24741) .

Ce qui est admis. Si un mandat de commercialisation pour des produits en Vefa conclu par un AI avec un promoteur relève de la loi Hoguet, il a été jugé que, quelles que soient les irrégularités du mandat, le promoteur ne peut se prévaloir que d’une nullité relative, susceptible de confirmation. Si le mandat reçoit exécution, sans que le promoteur n’émette la moindre protestation sur l’accomplissement par l’AI de sa mission ou les conditions de sa rémunération, et que le promoteur conteste sa validité uniquement lorsque l’AI réclame ses honoraires, l’intéressé ne peut faire annuler le mandat, et doit les honoraires prévus. En l’espèce, il a été jugé que c’est en toute connaissance de cause qu’une société de promotion immobilière «rompue à ce type de mandat» avait poursuivi sans réserve l’exécution du mandat «de sorte que toutes les irrégularités de forme qui pouvaient l’affecter» avaient été «ratifiées»(CA Rennes 12‑4‑2023 RG 20/05364 Portalis DBVL-V-B7E-RBO2) . Notons qu’une décision similaire a été rendue pour un mandat de vente régularisé par un particulier (CA Rennes 12‑5‑2023 RG 20/03556 Portalis DBVL-V-B7E-Q2AC) .