BAIL D’HABITATION - RÉSILIATION - 13.09.2023

Clause résolutoire et résiliation d’un bail d’habitation pour impayé : des changements depuis le 29‑7‑2023

Où une clause résolutoire peut jouer

Une clause...obligatoire. Pour un bail d’habitation, la loi permet à un bailleur de se prévaloir d’une clause de résiliation de plein droit (résolutoire) en cas d’impayé de loyer (loi 1989 art. 4 g. et 24) . Une loi 2023-668 du 27‑7‑2023 (JO 28‑7‑2023) est venue préciser que tout « contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie»(loi 1989, art. 24 I) . Selon les travaux parlementaires et les pouvoirs publics, un nouveau bail doit à cet égard comporter, désormais, pareille clause résolutoire. En attendant une (hypothétique) modification par décret du contrat-type réglementaire, il est/reste indispensable de prévoir une clause expresse à ce sujet (rubrique X des contrats types - décret 2015-587 du 29‑5‑2015) .

Mise en œuvre. Désormais, la clause résolutoire «produit effet» six semaines (au lieu de deux mois) après un commandement de payer (délivré par un commissaire de justice, avec mention du nouveau délai) resté infructueux. Le délai (minimal) entre la notification au préfet de l’assignation en référé (pour faire constater la résiliation) et la date de la première audience est raccourci à six semaines, contre deux mois auparavant (loi 1989, art. 24 III) .

Droits du locataire. Sans évoquer ici le cas où il fait l’objet d’une procédure de surendettement, un locataire peut continuer de bénéficier de délais de paiement (limite : 3 ans), décidés par le juge, mais ceci à la double condition qu’il «soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience»(loi 1989, art. 24 V) . Notez que la suspension des effets de la clause résolutoire suppose qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, la suspension «prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative» dans les conditions fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (loi 1989, art. 24 VII) .

Où une expulsion est ordonnée

Cas de figure. Nous supposons ici qu’un bailleur obtient et dispose d’une décision de justice définitive et exécutoire d’expulsion d’un (ex) locataire.

Délai pour l’expulsion. En principe, l’expulsion (effective) du locataire ne peut intervenir qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, délivré par un commissaire de justice. Désormais, ce délai ne s’applique pas si le juge ordonnant l’expulsion constate la «mauvaise foi» du locataire (CPCE art. L 412-1 al. 2) .

Délais de grâce. Le juge peut accorder des délais dits de grâce (renouvelables) chaque fois que le relogement d’un locataire «ne peut avoir lieu dans des conditions normales» . La durée (totale) des délais de grâce a été réduite. La durée minimale a été limitée à un mois (trois mois auparavant). La durée maximale est d’un an, contre trois ans auparavant (CPCE art. L 412-3 et L 412-4) .

Sanction pénale. Pour un logement du parc privé, le maintien sans droit ni titre d’un ex-locataire dans le logement, en violation d’une décision définitive d’expulsion, ayant donné lieu à un commandement de quitter les lieux depuis plus de deux mois, est désormais punissable, au plan pénal, de 7 500 € d’amende (C. pénal art. 315-2) . L’amende n’est pas (en logique) encourue si l’ex-locataire bénéficie de la «trêve hivernale», qui couvre la période du 1^er  novembre au 31 mars (CPCE art. L 412‑6) . Il en va de même si le locataire a saisi ou saisit le juge compétent pour demander des délais de grâce, ceci jusqu’à la décision rejetant sa demande (ou jusqu’à l’expiration des délais accordés).

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 12.