RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - AGENT IMMOBILIER - 15.11.2021

Focus sur l’interdiction d’acquérir un bien sous mandat

Interdiction d’achat : le dispositif

Déontologie. En principe, un agent immobilier (AI) s’oblige à «ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque», dans lequel il détiendrait «une participation», un bien immobilier pour lequel un mandat lui a été confié (C. déont. art. 9 al. 3 1°) .

Au plan légal. Au titre de l’article 1596 du Code civil, des mandataires ne «peuvent se rendre adjudicataires (…) ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées» des «biens qu’ils sont chargés de vendre» . Une vente qui contrevient à l’article 1596 du Code civil est entachée d’une nullité dite relative. La vente peut être annulée à la demande d’un client, sous conditions (C. civ. art. 1181 ).

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Interposition : ce qu’il faut savoir

En droit. En cas de contentieux, l’interposition ne se présume pas : la preuve d’une interposition doit être (en logique) rapportée par le vendeur (Cass. 3e civ. 18.05.2017 n° 16-14972) . L’interposition doit s’apprécier au cas par cas, au vu d’un faisceau d’indices, par exemple en cas d’achat d’un bien par les parents d’un mandataire, gérant d’une agence immobilière (cass. 3e civ. 16.05.2019, n°18-17772 et sur renvoi :CA Aix-en-Provence 02.07.2020 N° RG 19/17450 - N° Portalis DBVB V B7D BFE65).

Illustration récente. Dans une affaire, une personne vend à une société un immeuble, qui est rénové et revendu en logements. L’héritier du vendeur assigne la société, et l’agence immobilière mandatée lors de la vente, en nullité de la vente au titre de l’article 1596 du Code civil. La Cour de cassation a écarté la demande, pour les motifs suivants. L’agence et la société, bien que toutes deux gérées par le même gérant, étaient des personnes juridiques distinctes. Le gérant ne possédait indirectement que 25 % des parts de l’agence et ne s’était investi que pour le compte de l’acquéreur. Le fait qu’il fût le gérant des deux sociétés n’avait pas été dissimulé. En outre, le prix de vente, cohérent avec le montant déclaré au plan fiscal, n’était pas suspect au vu de l’état de l’immeuble. Ainsi, pour les juges, l’acquéreur du bien n’était pas l’agence, mandataire du vendeur, mais la société. L’interposition n’était pas prouvée (cass. 3e civ. 20.10.2021, n°20-18792) .

Nos conseils

Ce qui est autorisé. Au plan déontologique, un agent immobilier peut se porter acquéreur d’un bien pour lequel un client lui a confié un mandat de vente, s’il a informé son mandant de son projet (C. déont. art. 9 al. 3 1°) . Au vu d’un arrêt, il est nécessaire de pouvoir prouver qu’un client a donné « son consentement éclairé à la vente» , en disposant de toute «information de nature à influer» sur son consentement (Cass. com. 18.05.2017 n° 15-28683) . Le client doit avoir eu «conscience de la nullité édictée par l’article 1596 du Code civil»(cass. 3e civ. 29.09.2016 n° 15-15.129).

Ce à quoi il faut veiller. En pratique, l’acquisition (ponctuelle) de biens rentrés en mandat est possible, en formalisant une rubrique appropriée dans les actes de vente (voir modèle en notice). Au plan déontologique, il est sage de prévoir de préciser, dans des actes concernés, tout éventuel lien (familial, professionnel, etc.) entre un acquéreur et l’AI/l’agence mandaté(e). Veillez aussi à faire état de tout projet d’acquisition dans un avis de valeur à dresser (C. déont. art. 9 al. 3 3°) . Notons que la nullité d’une vente peut être «couverte» par voie de confirmation, au sens du Code civil (c. civ. arts. 1181 et 1182) . Ceci doit rester un pis-aller.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 21, n° 8.